Nhiều lợi ích khi áp dụng hệ số K

Quy định tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại hiện đang theo 4 phương pháp định giá đất, trong đó chủ yếu là phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, 2 bước định giá đất và thẩm định giá đất có một số bất cập.

Đầu tiên là bước định giá đất. Sở TN-MT đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ “rủi ro”.

Tiếp theo là bước thẩm định giá đất. Sở TN-MT trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó chủ tịch thường trực hội đồng) thẩm định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Cách làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Như các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất cùng áp dụng một phương pháp định giá đất (ví dụ phương pháp thặng dư) thì cho ra 2 kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau với mức chênh lệch khoảng 17%. Nếu chỉ một đơn vị tư vấn định giá đất nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác nhau với mức chênh lệch khoảng 17%.

Nói chung, quy trình 2 bước này có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” do Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể bác kết quả định giá đất của Sở TN-MT. Như vậy sẽ phải làm lại gần như từ đầu. Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá đất tốn rất nhiều thời gian. Thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong khi tiền sử dụng đất hiện nay vừa là ẩn số đối với cả cơ quan nhà nước do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ. Đối với doanh nghiệp cũng là ẩn số do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, cũng như rất khó mời gọi nhà đầu tư nước ngoài do ẩn số tiền sử dụng đất.

Mới đây UBND TP.HCM đã ký văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường. Đây không phải là lần đầu tiên UBND TP kiến nghị dùng hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho hàng trăm dự án bất động sản đang bế tắc hiện nay. Ông đánh giá thế nào về phương pháp này?

Tôi cho rằng đề xuất này rất có tính khả thi và phù hợp với dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Đề xuất này đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại. Đồng thời dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây. Không chỉ thế, đề xuất này còn giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn. Giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể tiên lượng được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết rõ chi phí tiền sử dụng đất, không còn là ẩn số.

Vì thế theo tôi, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, kể cả dự án có giá trị về đất trên 30 tỉ đồng và hệ số K này cần được áp dụng theo từng loại hình dự án bất động sản, nhà ở thương mại (tùy theo loại hình dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, loại bình dân) và theo vị trí của từng dự án cụ thể (tại khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3, khu vực 4, khu vực 5) để xác định hệ số K phù hợp cho từng loại dự án.

Ưu điểm thì đã rõ ràng, còn ngược lại, việc áp dụng hệ số K có xảy ra rủi ro, bất cập gì không thưa ông?

Đề xuất này vẫn có thể gặp vướng mắc trong triển khai thực hiện do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu lớn (big data) đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực nên bảng giá đất chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị, đến từng thửa đất. Thực tế đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30 – 50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác. Đồng thời do khả năng ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu đầu vào theo thời gian thực.

Mặc dù vậy, tôi nhấn mạnh đề xuất này là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền điện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 06 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn, đi đôi với lộ trình xây dựng luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản…

Do vậy, đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép TP.HCM được thí điểm thực hiện áp dụng phương pháp hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá và áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất.