Băn khoăn đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư

Dễ tái thiết nhà chung cư cũ, giảm nhẹ gánh nặng ngân sách

Tờ trình của Chính phủ nêu, luật Nhà ở 2014 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư (NCC) rằng, khi hết thời hạn sử dụng nếu không còn an toàn thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại NCC. Nhưng thời gian qua, việc phá dỡ, xây dựng lại NCC tại nhiều địa phương như Hà Nội, TP.HCM còn chậm. Một trong các nguyên do là pháp luật nhà ở không có quy định về chấm dứt QSHNCC nên các chủ sở hữu cho rằng QSHNCC là vĩnh viễn. Các chủ sở hữu không di dời dù nhà đã xuống cấp, mất an toàn nên việc phá dỡ, xây dựng lại NCC chậm triển khai.

Chính phủ đề xuất, xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội về quy định sở hữu NCC gồm: căn cứ xác lập QSHNCC và chấm dứt QSHNCC khi nhà thuộc diện phá dỡ do mất an toàn; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi chấm dứt QSHNCC để phá dỡ, xây dựng lại.

Theo tờ trình, nếu bổ sung quy định mới về sở hữu NCC sẽ làm rõ căn cứ xác lập, chấm dứt QSHNCC; các trường hợp phá dỡ NCC; các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu NCC sau khi nhà bị phá dỡ. Cụ thể, các chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất chung của NCC và đóng góp kinh phí để xây dựng lại NCC. Trường hợp quy hoạch không được tiếp tục xây dựng NCC tại vị trí cũ thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định; chủ sở hữu phải chấp hành quyết định phá dỡ NCC của cơ quan có thẩm quyền…

Ưu điểm của phương án đề xuất mới là giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại NCC như hiện nay. Quy định mới sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại NCC thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành. Nhược điểm là, thời gian đầu triển khai sẽ gặp khó khăn vì nhận thức của người dân là sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Tờ trình cũng nêu phương án 2 là giữ nguyên quy định hiện hành của luật Nhà ở 2014: Người mua NCC được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Theo phương án này, sẽ đảm bảo tính ổn định của chính sách; NCC hết thời hạn sử dụng, phải phá dỡ, xây dựng lại thì người dân được bồi thường theo hệ số từ 1 – 2 lần. Tuy nhiên, nếu giữ nguyên quy định này, Nhà nước vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc tái thiết NCC cũ như đang tồn tại. Hiện cả nước có khoảng 600 NCC cần phá dỡ, nhưng đến nay số lượng nhà ở được xây dựng rất thấp do người dân cho rằng QSHNCC là vĩnh viễn.

Nhưng theo tờ trình thì, về lâu dài, phương án 2 không khả thi. Lý do, hiện chủ yếu tập trung cải tạo, xây dựng lại NCC cũ (5 – 10 tầng) nên dễ dàng áp dụng hệ số K bồi thường cho chủ sở hữu do vẫn còn ưu đãi về đất và được nâng tầng cao; song với NCC xây dựng cao tầng sau này thì không thể áp dụng quy định như hiện nay.

Người dân lo mất nhà

Phản ánh đến Thanh Niên, anh Phạm Hồng Đức (40 tuổi), cư dân khu chung cư Royal City (Q.Thanh Xuân, Hà Nội), bày tỏ rất lo lắng khi thấy thông tin về chấm dứt QSHNCC.

“Tôi mua 2 căn hộ ở khu chung cư này với giá gần 10 tỉ đồng/căn, dự tính sau này di chúc thừa kế cho mỗi con 1 căn. Thấy thông tin đề xuất chấm dứt QSHNCC khi phá dỡ thì như “sét đánh ngang tai”, nếu quy định được thông qua thì tôi và các con sớm muộn sẽ mất tài sản lớn vì NCC không thể trường tồn. Nếu quy định vậy thì sổ đỏ thời hạn lâu dài Nhà nước cấp cho cư dân sẽ bị phủ nhận. Quy định được thông qua thì khác nào xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người dân. Chung cư đang là xu hướng tất yếu của đô thị hiện đại, nhưng nếu quy định như vậy thì ai dám mua chung cư ở nữa?”, anh Đức nói.

Khảo sát tại nhiều khu NCC cho thấy tâm lý hoang mang về đề xuất quy định QSHNCC đang lan rộng trong cộng đồng cư dân với cùng nỗi lo mất tài sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN, nếu đề xuất sở hữu NCC có thời hạn được thông qua sẽ đưa hàng trăm nghìn sổ đỏ đã cấp cho các chủ sở hữu NCC vào thế “việt vị”. Với quan niệm truyền thống muốn sở hữu tài sản, tích lũy cho con cháu như người Việt, chính sách này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, nhất là sản phẩm NCC.

“Trong bối cảnh chúng ta đang chủ trương xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, thúc đẩy xây chung cư bình dân mà lại đề xuất chấm dứt QSHNCC như vậy, e rằng người dân cũng không mấy mặn mà”, ông Đính nói và cho rằng: Nếu đề xuất được thông qua, có thể người dân chỉ còn hào hứng với loại hình NCC nêu rõ trong hợp đồng mua, bán thời gian sở hữu bao nhiêu năm, có thể là 15 năm, 30 năm… nhưng giá bán sẽ thấp hơn nhiều.

Không nên đổ lỗi cho người dân

GS-TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ – Pháp luật của Ủy ban T.Ư Mặt trận Tổ quốc VN, cho rằng không thể đổ tại người dân không di dời khiến chậm tái thiết NCC để từ đó chấm dứt QSHNCC hợp pháp; như vậy là không xác đáng, thiếu cơ sở thực tiễn.

Ông Đường nhìn nhận: Việc chậm cải tạo NCC cũ là do chính sách tái thiết chưa hợp lý chứ không hẳn là người dân không muốn di dời. Không thể đánh đồng NCC cũ xuống cấp với NCC mới được xây dựng, xác lập QSHNCC từ việc mua, bán hợp pháp theo giá thị trường, được Nhà nước, pháp luật công nhận.

“Nhiều NCC cũ là sản phẩm của thời bao cấp trước đây nên Nhà nước phải có trách nhiệm nhiều hơn so với người dân. Còn NCC hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình, có những căn hộ chung cư hàng chục tỉ đồng. Lẽ nào, vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt QSHNCC một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy. Việc tái thiết NCC cần có chính sách toàn diện, hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân, không thể dùng mệnh lệnh hành chính để chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu”, ông Đường nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích quy định chấm dứt QSHNCC khi NCC chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai 2013 và dự thảo luật Đất đai sửa đổi; không thể đồng nhất thời hạn sử dụng NCC (tuổi thọ NCC – PV) với QSHNCC vì đây là 2 phạm trù khác nhau.