Bảng giá đất hằng năm gây tranh cãi

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Lê Minh Ngân, bảng giá đất hằng năm đã có từ luật Đất đai 2003 và đến luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất 5 năm một lần. Hằng năm nếu có biến động giá đất sẽ dùng hệ số điều chỉnh giá đất để điều chỉnh, bên cạnh đó hằng năm còn có khung giá đất. Nhưng hiện nay bảng giá đất còn được dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian vừa qua quy định giá đất để thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá cao hơn bảng giá đất thì sử dụng giá ghi trong hợp đồng, ngược lại sẽ sử dụng giá trong bảng giá đất. 

Điều này dẫn đến tình trạng khi mua bán thực tế giá rất cao nhưng ghi trong hợp đồng thì thấp hơn bảng giá đất để được tính thuế theo bảng giá đất. Từ đó thất thu ngân sách và quan trọng hơn là nhà nước không có dữ liệu giá đất đúng để thực hiện bước tiếp theo là định giá đất cụ thể. Vì thế, việc ban hành hằng năm là để sát với giá thị trường và để người dân ý thức bảo vệ lợi ích của họ.

“Khi giao dịch sẽ ghi đúng số tiền mua bán với nhau. Ngoài việc ổn định nguồn thu thuế, người dân được bảo vệ quyền lợi của họ thông qua công chứng đầy đủ thì nhà nước có được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng giá đất và xác định giá đất cụ thể”, ông Ngân giải thích.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân dẫn chứng, thực tế thời gian qua có những khu vực biến động giá đất vài trăm phần trăm trong 1 năm chứ không phải 5 năm. Nên bảng giá đất thời hạn 5 năm có sự lạc hậu, không đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 năm 2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng đã xác định việc bỏ khung giá đất, xây dựng giá đất trên cơ chế thị trường, phù hợp giá thị trường trong điều kiện bình thường. 

“Trong công tác xây dựng giá đất, điều khó nhất là làm bảng giá đất lần đầu tiên, cho năm đầu tiên của thời kỳ. Các năm tiếp theo không cần làm lại, mà trên cơ sở bảng giá đất đó, các chuyên gia, nhà chuyên môn định giá sẽ bổ sung khu vực còn thiếu, điều chỉnh giá tại khu vực có biến động và giữ nguyên đối với những khu vực không có sự thay đổi. Điểm khó tiếp theo là xây dựng hệ số điều chỉnh hằng năm. Để làm được điều này, cần có một cơ quan theo dõi biến động và cập nhật biến động theo chu kỳ”, ông Ngân nhấn mạnh.

CHƯA PHẢI LÚC

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng việc ban hành bảng giá đất hằng năm nên cân nhắc tính khả thi và phù hợp từng địa phương cụ thể. Nên cân nhắc phương án cho các địa phương có đặc thù khác nhau, được lựa chọn ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần hoặc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Lo sợ sẽ gây quá tải cho bộ máy hành chính và khó khả thi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị không ban hành bảng giá đất hằng năm mà nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần. Bởi trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần hiện đang quy định nhiều công đoạn và công việc rất chi tiết, phức tạp, mất rất nhiều thời gian. Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hằng năm thì phải có cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và Chat GPT được cập nhật theo thời gian thực kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư theo Đề án 06 liên thông đồng bộ, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia. Đặc biệt phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là luật Thuế, đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Do vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, đến khi xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) được cập nhật theo thời gian thực, kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư theo Đề án 06 về xây dựng mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip liên thông đồng bộ, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia từ T.Ư, các bộ, ngành đến địa phương. 

Đồng thời phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là luật Thuế để đảm bảo cơ sở dữ liệu đầu vào về giá bất động sản, trong đó có giá đất đáng tin cậy đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản, nhà đất thì nhà nước sẽ xây dựng được bản đồ giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị. 

Đến lúc đó, trí tuệ nhân tạo sẽ làm thay con người để thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát, so sánh, đối chiếu các số liệu chỉ trong “tích tắc” và nhà nước có thể biết rõ ngay chỉ số giá đất trung bình tại một khu vực bất kỳ được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của từng loại đất trên thị trường, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Như vậy, nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá bất động sản, giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả.

Nhiều ý kiến cho rằng nên giữ bảng giá đất ban hành 5 năm một lần, bởi với khối lượng công việc khổng lồ hằng năm như hiện nay, các địa phương, trong đó có TP.HCM hay Hà Nội, đã không làm kịp. Nay mỗi năm phải làm bảng giá đất sẽ trở thành gánh nặng, quá tải. Để hạn chế tình trạng 2 giá, bảng giá đất không sát, không theo kịp giá thị trường, có thể dùng hệ số điều chỉnh giá đất để điều tiết. Bởi có những năm giá đất tăng, có năm giảm. Chỉ cần dùng hệ số điều chỉnh giá đất điều chỉnh tăng – giảm là ổn.