Tháo gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội

Ngày 31.5, Báo Thanh Niên tổ chức buổi tọa đàm trực tuyến: “Tháo gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội”. Phát biểu khai mạc tọa đàm, nhà báo Đặng Thị Phương Thảo, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, cho biết thời gian qua, nhà ở xã hội (NOXH) là vấn đề thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội. Trong nhiều năm, thiếu nguồn cung vẫn luôn là bài toán chưa có lời giải trong khi sở hữu NOXH là nguyện vọng của nhiều người, trong đó có rất nhiều người trẻ. Đặc biệt, gần đây, tại Hà Nội, dư luận lại nóng lên vì người dân chen lấn nộp hồ sơ mua căn hộ NOXH dự án NHS Trung Văn (P.Trung Văn, Q.Nam Từ Liêm) bất kể ngày đêm; tình trạng cò rao bán NOXH lộng hành, có nguy cơ chính sách nhân văn của nhà nước bị trục lợi.

“Vì vậy tọa đàm là kênh để các cơ quan ban ngành lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp (DN). Bên cạnh đó, các chuyên gia chính sách, đại diện của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước (NHNN)… sẽ cung cấp các giải pháp để phát triển NOXH, góp phần đảm bảo an sinh xã hội”, nhà báo Đặng Thị Phương Thảo phát biểu đề dẫn.

Về thực trạng NOXH, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), điểm qua bức tranh tổng thể. Thống kê trên cả nước đã hoàn thành 307 dự án (DA) NOXH, quy mô 157.000 căn, tổng diện tích 8 triệu m2 và đang tiếp tục triển khai 418 DA, trong đó, 100/418 DA đã được cấp phép và triển khai xây dựng. Tuy nhiên, ông Hưng cũng thừa nhận khi theo dõi triển khai luật Nhà ở 2014 và các nghị định, thông tư hướng dẫn đầu tư vào NOXH thì có một số nhóm chính sách khiến DN, người dân gặp khó khăn.

Thứ nhất, việc bố trí quỹ đất để phát triển NOXH, theo luật Đầu tư, chủ đầu tư các DA nhà thương mại, khu đô thị phải dành 20% diện tích đất trong DA để phát triển NOXH nhưng đây là quy định khá cứng nhắc. Chẳng hạn resort, khu nghỉ dưỡng trên triền núi cao…. thì việc bố trí quỹ đất cho NOXH là không phù hợp; các DA chung cư cao cấp nếu bố trí NOXH thì người thu nhập thấp cũng không “chịu nổi” chi phí vận hành. Hiện chỉ mới đáp ứng được khoảng 35% diện tích quỹ đất yêu cầu về NOXH.

Thứ hai, pháp luật quy định trình tự làm NOXH không khác gì nhà ở thương mại, thậm chí có bước còn nhiều hơn. Thứ ba, nhóm chính sách xác minh đối tượng, điều kiện được thụ hưởng NOXH. Cụ thể, theo quy định của điều 49, luật Nhà ở thì có 10 đối tượng, tuy nhiên lại không có quy định làm căn cứ để phân biệt điều kiện được thụ hưởng theo từng trường hợp là gì.

Thứ tư, chính sách hỗ trợ chủ đầu tư. Dù luật có quy định miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN khoảng 50%, được ưu đãi tiếp cận vốn… nhưng các chính sách chưa thực chất vì mấu chốt quy định là dù có ưu đãi nhưng chủ đầu tư khi áp dụng ưu đãi thì không được tính vào giá bán, như vậy bản chất là chủ đầu tư không được hưởng, dẫn đến không thu hút được DN.

Nguồn tài chính cho phát triển NOXH cũng còn vướng mắc. “Từ năm 2016 – 2021, chúng ta mới bố trí được nguồn vốn tín dụng 3.163 tỉ đồng trên nhu cầu khoảng 9.000 tỉ đồng cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cấp cho vay đối tượng người mua. Còn DN thì chưa bố trí được, gần đây mới có gói 120.000 tỉ đồng”, ông Hưng nói.

500 ngày làm thủ tục mới được cấp chủ trương đầu tư

Chia sẻ về khó khăn trong quá trình triển khai làm NOXH, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Hòa Bình Group, cho biết DN có 2 khu đất sạch ở Q.Hoàng Mai, Hà Nội. Các khu đất này có quy hoạch của UBND TP.Hà Nội từ 2015, rất chi tiết về mật độ, chiều cao, dân số… Nếu làm DA nhà ở thương mại diện tích xây dựng khoảng 150.000 m², lãi khoảng 2.500 tỉ đồng, còn làm NOXH chỉ lời được khoảng 10%, tính ra lãi 200 tỉ đồng. Dù vậy, khi triển khai thủ tục hành chính (TTHC) về DA NOXH, Hòa Bình Group phải mất hơn 500 ngày mới được cấp chủ trương đầu tư cho một khu đất. Khu còn lại vẫn chưa được cấp chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, theo ông Đường, thời điểm Hòa Bình Group quảng bá DA, công bố căn hộ mẫu thì nhu cầu đăng ký mua rất lớn. “Rất mong được Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng… quan tâm hơn nữa về TTHC của NOXH để thúc đẩy tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu xã hội”, ông Đường bày tỏ.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết nhiều cơ quan ban, ngành đã có lộ trình giảm thời gian thực hiện các đầu việc. Nhưng vấn đề căn cốt là cần giảm các đầu việc trong trình tự TTHC. Đơn cử, đã có thủ tục chủ trương đầu tư rồi thì không cần thẩm định thiết kế cơ sở nữa… như vậy sẽ giảm được rất nhiều thời gian. Hay là về lựa chọn chủ đầu tư DA, khi xác định các DN có nhu cầu tham gia triển khai DA, xét thấy tất cả đều đủ điều kiện thì nên bốc thăm cho nhanh, còn nếu thực hiện theo đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì TTHC phải mất đến gần 2 năm. Chưa kể các TTHC khác nên thời gian triển khai DA sẽ rất lâu.

Đối với DA nhà ở, nhất là NOXH mà bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì cũng nên có quy định cụ thể về TTHC, trình tự đấu thầu nhưng trên tinh thần tinh gọn, giảm thiểu nhất có thể. “Tôi cho rằng với DA NOXH, nhà ở công nhân, sinh viên thì TTHC phải thiết kế riêng, thật tinh gọn, giảm thiểu hơn DA nhà ở thương mại. Như vậy, cũng là thu hút được DN tham gia xây dựng, tăng nguồn cung. Đặc biệt, DA nhà ở nói chung, NOXH nói riêng cũng thúc đẩy nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, điện, nội thất… phát triển nên cần tạo điều kiện thuận lợi”, ông Thành nói.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng vướng mắc TTHC là điểm chung của nhiều ngành nghề, lĩnh vực gây bức xúc cho DN, người dân. Đáng tiếc, chủ trương cải cách TTHC được thực hiện từ lâu nhưng vẫn phức tạp, trở thành rào cản phát triển. Nhất là TTHC trong NOXH càng phức tạp, mà mức lợi nhuận thấp nên DN không mặn mà. Mặt khác, nếu TTHC phức tạp, dẫn đến vốn ứ đọng, tăng suất đầu tư… thì các chi phí này lại do DN chịu.

Chính sách NOXH phải đi kèm với cải cách tiền lương

“Hiện, VN vẫn đang giữ quan điểm phát triển dựa vào đồng lương thấp để thu hút được đầu tư. Đây là cách tiếp cận đúng trong thời kỳ đầu phát triển đất nước. Nhưng đến nay vẫn theo đuổi cách trả lương thấp để thu hút đầu tư là lạc hậu. Chúng ta phải thay đổi theo cách trả lương của những người lao động thực sự lên mức cao hơn. Người lao động hiện nay đánh vật với bữa ăn đã “mướt mồ hôi”, thu nhập không cho phép có thể giải quyết vấn đề nhà ở. Vì vậy, chúng ta phải thay đổi chính sách tiền lương” ông Đặng Hùng Võ nói và cho biết thêm về mặt quản lý, hiện nay chúng ta nói NOXH cho người có thu nhập thấp, nhưng không chỉ được đúng người có thu nhập thấp. Chúng ta không quản lý được ai có bao nhiêu nhà, bao nhiêu người cần nhà, bao nhiêu người lợi dụng để bán tìm cơ hội kiếm tiền?

Theo GS Võ, trong thị trường nhà ở có 2 phân khúc giá cao và NOXH. Khu vực giá cao ngày càng cao lên, còn khu vực NOXH lại cố gắng dìm giá thấp đi. Cứ ra DA nào thì chỉ vài năm sau lại rao bán với giá cao hơn rất nhiều. Như vậy, cần giải quyết bao nhiêu lâu mới xong bài toán NOXH? Do đó, phải thay đổi lại cách nhìn nhận về phát triển NOXH. 

Cần khảo sát nhu cầu NOXH để đặt vị trí dự án chính xác

 

Với các đô thị lớn như TP.Hà Nội, TP.HCM… phát triển NOXH cần phải khảo sát nhu cầu chính xác đến từng khu vực quận, phường để nắm được số lượng cụ thể. Từ đó có căn cứ để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Làm được như vậy, người dân thậm chí sẽ chỉ phải đi bộ đi làm, còn giúp giảm áp lực lên hạ tầng giao thông.

Sau khi có vị trí quỹ đất, DN thấy có cơ hội triển khai DA NOXH hấp dẫn sẽ tham gia ứng trước tiền giải phóng mặt bằng để nhà nước thu hồi đất. Với DA NOXH, khi nhà nước thu hồi thì người dân bắt buộc phải giao đất. Nhưng cơ chế cần ưu đãi cho người giao đất được mua mặt bằng tại tầng 1 DA để ổn định kế sinh nhai cuộc sống. Giả sử khi bỏ 10 tỉ đồng giải phóng mặt bằng cho 1 ha để làm NOXH sẽ tạo ra được cả triệu m2 nhà ở, giúp khoảng 20.000 người lao động được an cư. DA được triển khai cũng thúc đẩy hàng chục ngành nghề khác được phát triển theo, lại tăng được nguồn cung cho xã hội, thanh khoản bất động sản được tăng lên… lợi ích rất nhiều đường mà sao lại không đẩy mạnh được. 

Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Hòa Bình Group

Tinh gọn thủ tục hành chính để hút DN

Tôi muốn nêu 3 ý kiến. Thứ nhất, trình tự TTHC đầu tư NOXH phải rút ngắn lại. Trường hợp có đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án NOXH thì cần có quy định riêng, chứ hiện nay là mất 2 năm. Thứ hai, phải rà soát, bãi bỏ những quy định TTHC không cần thiết, đối với triển khai DA nhà ở nói chung, NOXH nói riêng, cái gì không nhất thiết phải có thì bỏ ngay. Thứ ba, kiến nghị nội dung này liên quan đến trình tự triển khai DA nhà ở nói chung, NOXH nói riêng. Trong quá trình triển khai, các DN thời gian gần đây gặp khó khăn về diện tích đất công nằm xen kẹt trong DA nhà ở, NOXH. Vì đất công nằm trong phạm vi ranh giới thì rất khó thu hồi, giao đất để triển khai DA.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội

Nên phát triển mạnh nhà ở thương mại giá rẻ

Hiện nay vẫn có quan niệm cũ về NOXH là phải có sự bao cấp, đất đai không thu tiền, vốn làm nhà là phải có ưu đãi… Nhưng, thực tế rất nhiều DN có thể làm NOXH giống như làm nhà ở thương mại giá rẻ. Theo đó, cần tính đến những ưu đãi nhất định cho loại hình nhà ở thương mại giá rẻ vì đấy là phân khúc ngay sát kề với NOXH. 

Hơn nữa, theo quan điểm của Ngân hàng Thế giới, cũng không nên có quan niệm là NOXH mà phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ với ưu đãi nhất định về thuế, tiếp cận đất đai, vốn. Ngoài ra, cần đi kèm với chính sách về nhà ở là đi kèm với cải cách chế độ tiền lương, chế độ phúc lợi… mới tạo nên tổng thể giải quyết được vấn đề an sinh xã hội. Các DN nên đào sâu hơn nữa vào phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Nhiều DN có thể áp dụng công nghệ xây dựng, công nghệ vật liệu xây dựng làm giá thành nhà ở giảm đi rất nhiều chứ không phải giảm chất lượng xi măng, sắt thép.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT

Địa phương sớm phê duyệt dự án, ngân hàng mới có thể giải ngân

Dòng vốn vào thị trường bất động sản, trong đó có NOXH đến từ nhiều nguồn, vốn ngân hàng chỉ là một phần thúc đẩy phát triển NOXH. Ngành ngân hàng đã và đang triển khai thêm gói 120.000 tỉ đồng. 

Vướng mắc hiện nay nằm trong quy định, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, quỹ đất, ưu đãi thu hút nhà đầu tư… Chúng tôi cần có giải pháp tổng thể để tăng thanh khoản cho thị trường. NHNN mong muốn các địa phương khẩn trương rà soát phê duyệt danh mục các DA để đăng công khai, từ đó các ngân hàng thương mại có cơ sở xem xét cho vay.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN

Phải tăng được nguồn cung NOXH

Nhu cầu NOXH của người dân đang rất cao, để giải quyết tận gốc vấn đề, giải pháp là làm sao tăng được nguồn cung; khi nguồn cung đáp ứng tương đối đầy đủ được nhu cầu thực tế thì các vấn đề tiêu cực như “cò mồi”, thổi giá, tiền chênh… trong phân phối NOXH mới có thể giảm xuống. Làm sao có được nguồn cung? TTHC, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn cho chủ đầu tư mới thu hút được nhiều DN tham gia. Như định mức lợi nhuận hiện nay cao nhất là 10%, nhưng trong tương lai các mức ưu đãi cao hơn như 15%, 20%… thì cần nghiên cứu xem xét sao cho thực chất, đúng mức. 

Tuy nhiên, cũng cần làm cho DN hiểu về vai trò, nghĩa vụ chính trị đối với xã hội. Gần đây, trong quá trình sửa đổi, bổ sung luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Chính phủ trình ra Quốc hội hỗ trợ nhiều chính sách ưu đãi thực chất hơn cho DN tham gia phát triển NOXH trong giai đoạn tiếp theo. Về đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH, tôi cho rằng 10 nhóm hiện hành đã là rất lớn. Trước mắt, cần tập trung giải quyết thấu đáo rồi mới rà soát, nghiên cứu sau. Từ nay đến năm 2030 cần tập trung giải quyết được ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH. Với điều kiện như hiện nay, để giải quyết được mục tiêu nói trên cũng không đơn giản.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản