Quy định ‘cởi’ nhưng dự án vẫn treo

Thế nhưng trên thực tế, các dự án, đồ án quy hoạch treo vẫn kéo dài, quyền lợi của người dân cũng bị treo không thời hạn.

Cách đây chưa lâu, UBND TP.HCM đã công bố về việc hủy bỏ đối với 108 dự án treo với diện tích hơn 473 ha trong kế hoạch sử dụng đất từ năm 2015 – 2019 và giao các quận huyện công bố, công khai cho người dân biết. Thông tin này giúp cho những người có đất trong các dự án treo có thể xây dựng, sửa chữa nhà, tách thửa hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, con số 108 dự án vẫn còn quá ít ỏi so với trên 4.800 dự án quy hoạch dự kiến thực hiện trong 4 năm từ 2016 – 2020. Trong số đó, có rất nhiều dự án vẫn còn nằm trên giấy bởi nhiều lý do, có dự án thiếu vốn, có dự án thì chủ đầu tư thiếu năng lực… Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống người dân có nhà đất nằm trong các dự án, đồ án quy hoạch treo khi không thể xây sửa nhà, không được mua bán, không làm được sổ hồng… Không những thế, quy hoạch treo kéo theo hạ tầng xuống cấp, đường sá không được xây dựng, tôn tạo dẫn đến ngập nước khiến người dân lâm cảnh đi không được, ở cũng không xong.

Không chỉ người dân thiệt hại mà nhà nước cũng tốn nhiều tiền của, công sức vì phải bỏ tiền ra thuê tư vấn, khảo sát, lập quy hoạch. Quan trọng hơn, một nguồn lực khổng lồ cũng bị chôn vào các đồ án này không biết đến bao giờ mới được khai thác, sử dụng.

Trên thực tế, xóa quy hoạch treo là vấn đề rất cũ nhưng luôn luôn nóng bởi đặt ra nhiều năm, nhiều thập kỷ nhưng số dự án treo được xóa thì khá khiêm tốn. Dù vậy, chính quyền TP vẫn nỗ lực đẩy mạnh việc này. Đơn cử, mới đây UBND TP.HCM đã xóa bỏ 3 khu công nghiệp ra khỏi quy hoạch gồm khu công nghiệp Bàu Ðưng (xã An Nhơn Tây, H.Củ Chi) có diện tích 175 ha, được giao cho một chủ đầu tư từ năm 2008 nhưng 1 năm sau thì công ty này rút lui. Hiện dự án này vẫn chưa có chủ đầu tư mới và chưa triển khai. Thứ hai là khu công nghiệp Phước Hiệp (xã Phước Hiệp và xã Trung Lập Hạ, H.Củ Chi) có diện tích 200 ha. Năm 2012, UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận đầu tư cho một công ty nhưng sau đó không triển khai. Hiện khu đất này có 235 căn nhà, còn lại là đất nông nghiệp. Dự án thứ ba được xóa treo là khu công nghiệp Xuân Thới Thượng (xã Xuân Thới Thượng, H.Hóc Môn) với diện tích 380 ha. Sau hàng chục năm dự án này vẫn chưa có chủ đầu tư nhưng có hơn 2.200 hộ dân, cá nhân, doanh nghiệp với gần 900 căn nhà nằm trong vùng quy hoạch.

Theo nhận định của UBND TP.HCM, việc chậm triển khai các dự án trên đã ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân khi hạ tầng xuống cấp không được đầu tư; gây khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà, chuyển mục đích sử dụng đất cũng như bất cập về an ninh, vệ sinh môi trường. Quyết định xóa treo cho 3 khu công nghiệp này đã cởi trói cho hàng ngàn căn nhà dính chùm vào đây bao năm qua.

Nhiều dự án treo hàng thập kỷ đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi người dân

Tại địa bàn 4 ấp 1, 2, 4, 5 ở xã Xuân Thới Thượng, H.Hóc Môn (nằm trong dự án khu công nghiệp Xuân Thới Thượng), đất đai đều bỏ hoang, đầy cỏ dại hoặc được chủ đất cho người dân thuê trồng rau, cỏ với giá trị kinh tế thấp. Người dân tại đây cho biết, từ năm 2001 họ được xã thông báo nhà đất của mình nằm trong quy hoạch khiến việc xây cất nhà cửa, tách thửa cũng bị treo và đất đai thì bỏ hoang không thể nuôi trồng gì được dù cuộc sống của họ vô cùng khó khăn, phải chạy vạy mỗi tháng để trang trải. Hệ lụy của quy hoạch treo là không thể đong đếm vì ảnh hưởng quá lớn đến đời sống, sức khỏe, vật chất, tinh thần của cả người dân và xã hội.

Luật sư Trần Thu, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết luật Đất đai hiện nay không nêu rõ về việc dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị hủy bỏ. Nhưng nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì dự án bị hủy quy hoạch, trả lại quyền lợi cho người dân. Người dân có đất trong dự án đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần diện tích đó sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Do vậy, đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ hồng nếu có công bố hủy bỏ thu hồi đất.

Trong trường hợp dự án treo không được công bố hủy bỏ thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 điều 49 luật Đất đai sửa đổi. Nhưng theo luật Xây dựng hiện nay, việc sửa chữa, cải tạo hay xây mới nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch cũng thông thoáng hơn. Theo đó, công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, sẽ được cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa nhà. Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Riêng đối với việc đền bù nhà đất trong quy hoạch treo, theo luật sư Trần Thu, nếu tài sản trên đất đã có quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà vướng quy hoạch. Trong trường hợp tài sản trên đất đã có quy hoạch đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận thì sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất. “Mặc dù luật quy định thông thoáng như vậy nhưng thực tế thời gian qua rất nhiều dự án treo, quy hoạch treo kéo dài gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Đáng nói, hiện vẫn chưa có quy định đền bù, bồi thường cụ thể, hay không được xây dựng nhà đã gây bức xúc cho người dân có nhà đất bị ảnh hưởng. Chính vì vậy, việc triển khai đến người thực thi pháp luật để thực hiện cho đúng, đảm bảo quyền lợi của người dân đã được pháp luật quy định là điều cần thiết”, luật sư Trần Thu nói.

Kiến trúc sư Trần Quân đặt vấn đề, nên chăng trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch cần quy định chặt chẽ hơn, như buộc phải có sự phối hợp đồng bộ trong quản lý trên cơ sở khoa học, phù hợp thực tiễn, ưu tiên tiện ích cho công cộng, sinh hoạt cộng đồng, lấy ý kiến người dân có liên quan. Khi lập hay điều chỉnh quy hoạch đều ưu tiên hạ tầng xã hội đi kèm giải pháp phát triển bền vững đời sống xã hội. Đã đến lúc TP.HCM nên rà soát, xem xét lại tất cả dự án quy hoạch, loại bỏ những quy hoạch đã giao đất nhưng không thực hiện, thu hồi các dự án thiếu khả thi và chưa triển khai. Đặc biệt là nguồn vốn để tổ chức thực hiện, đơn vị và cá nhân chịu trách nhiệm triển khai.

Trong dự án quy hoạch có nhiều công việc, hạng mục công trình, không thể triển khai cùng một lúc, cần “nhạc trưởng” chịu trách nhiệm làm đầu mối phối hợp chỉ đạo cách làm, cái nào làm trước, cái nào làm sau để tạo ra phản ứng dây chuyền theo hướng tích cực. Đồng thời cần phải chế tài, xử lý cụ thể đối với những người lập quy hoạch không khả thi kiểu xí đất, để sau này không còn xảy ra tình trạng ngồi phòng lạnh lập quy hoạch. Kiến trúc sư Trần Quân