Thuế cho thuê nhà quá lạc hậu

Sau chưa đầy 2 tháng Thông tư 40/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hiệu lực, Bộ Tài chính mới đây đã ban hành dự thảo sửa đổi, bổ sung thông tư này. Cụ thể, điểm c, khoản 1, điều 9 sửa đổi theo hướng “cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch”.

Ông Trần Xoa, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang, cho rằng dự thảo đã không nêu ví dụ cụ thể hướng dẫn thực hiện việc thu thuế đối với người cho thuê nhà như trước nên có thể hiểu “doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch” có nghĩa được tính theo năm dương lịch không vượt quá 100 triệu đồng thì không tính thuế. Trước đó thì ví dụ hướng dẫn Thông tư 40 đưa ra là phải đóng thuế cho dù doanh thu thực nhận dưới 100 triệu đồng/năm. “Bộ Tài chính nên cho ví dụ cụ thể minh họa để có thể thực hiện cho đúng”, ông Trần Xoa nói.

Là đơn vị có kiến nghị lên Chính phủ và Bộ Tài chính về vấn đề thuế cho thuê nhà vào tháng 6 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng Bộ Tài chính nên đưa ra ví dụ cụ thể cho dễ thực hiện. Chẳng hạn, hợp đồng cho thuê nhà từ ngày 1.10.2021 – 30.9.2022, mỗi tháng tiền cho thuê 10 triệu đồng, như vậy doanh thu 2 năm 2021 và 2022 không đủ trên 100 triệu đồng thì không phải đóng thuế. Trường hợp người dân cho thuê hợp đồng năm từ 1.10.2021 – 30.9.2025, mỗi tháng cho thuê 10 triệu đồng, như vậy 3 tháng cuối năm 2021 không chịu thuế, 3 năm giữa cho thuê trọn năm hơn 100 triệu đồng/năm thì đóng thuế, 9 tháng cuối cùng của hợp đồng rơi vào năm 2025 cũng không chịu thuế. Ông Châu nhấn mạnh không đồng tình quan điểm cho rằng thuế suất cho thuê nhà 10% (thuế GTGT 5% và TNCN 5%) như hiện nay là ưu đãi.

Đặc biệt, trong bản dự thảo sửa đổi thông tư lần này không đề cập điều chỉnh doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm khiến nhiều người thất vọng. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng 100 triệu đồng/năm được xác định ở đây là doanh thu tính thuế chứ hoàn toàn không phải là thu nhập chịu thuế. Doanh thu này không được trừ mức giảm trừ gia cảnh như thuế TNCN, không được trừ đi chi phí đầu tư, tiền vay ngân hàng. Cách tính khoán thuế trên doanh thu như thế này không khác gì cách đây 25 năm.

“Mức 100 triệu đồng/năm hiện nay là quá thấp trước khi xác định tính thuế. Cách tính thuế trên doanh thu 100 triệu đồng/năm, tức gần 8,4 triệu đồng/tháng chưa hợp lý và công bằng giữa các đối tượng có nhà cho thuê”, ông Châu nói và dẫn chứng, ông A có nhà cho thuê 100 triệu đồng/năm không phải chịu thuế, ông B cho thuê nhà 110 triệu đồng/năm phải đóng thuế 10%, tức 11 triệu đồng, vậy chỉ còn 99 triệu đồng. Như vậy thu nhập ông B thực tế thấp hơn ông A. Chính vì vậy cần thay đổi cách tính thuế, chỉ nên tính thuế đối với phần doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm thì phù hợp hơn.

Không chỉ thế, mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm theo ông Lê Hoàng Châu còn không khuyến khích phát triển thị trường cho thuê vì mức này là quá thấp. Hiện một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75 m2 tại các quận ven TP.HCM có giá khoảng 3,5 – 4 tỉ đồng, chỉ cho thuê với giá 12 – 15 triệu đồng/tháng.

Doanh thu cho thuê nhà mỗi năm từ 144 – 180 triệu đồng, thời gian thu hồi vốn gốc từ 19 – 24 năm. Như vậy, chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn giá trị lớn, vừa phải vay, bảo trì nhà… mặc dù người cho thuê vẫn sở hữu căn nhà nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê sụt giảm. Do đó HoREA đề nghị Bộ Tài chính tăng mức doanh thu tính thuế lên trên 200 triệu đồng/năm mới tính thuế thì hợp lý hơn.

Cùng quan điểm, ông Trần Xoa cho rằng cần tăng mức doanh thu xác định tính thuế đối với hộ kinh doanh nói chung và người cho thuê nhà nói riêng. Ngay từ thời điểm mới ban hành mức 100 triệu đồng/năm cách đây gần 10 năm, cũng đã quá lạc hậu. Bởi khi đó, mức chiết giảm gia cảnh của người nộp thuế TNCN đã trên 108 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế, đó là chưa kể tính thêm 1 người phụ thuộc có thể lên 150 triệu đồng/năm.

Còn hiện nay sau khi điều chỉnh tăng mức giảm trừ gia cảnh cho người nộp thuế cũng lên 132 triệu đồng/năm, chưa kể tính thêm người phụ thuộc thì ngưỡng doanh thu để tính thuế cho thuê nhà là quá lạc hậu. Do đó, cần sớm tăng mức tính thuế này lên khoảng 180 – 200 triệu đồng/năm cho phù hợp.

Theo ông Trần Xoa, do quy định thay đổi về mức doanh thu tính thuế phải được Quốc hội thông qua nên những người kinh doanh cho thuê nhà với doanh thu lớn cần xem xét chuyển đổi từ hộ kinh doanh lên thành lập công ty. Điều này không những giải quyết ngay tức thì những bất cập hiện nay mà còn mang đến 5 điểm lợi. Đó là chi phí đầu tư được tính vào chi phí doanh nghiệp, được tính khấu hao tài sản qua nhiều năm, toàn bộ lãi vay ngân hàng để mua nhà cho thuê cũng được tính vào chi phí, những chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động như thuê người, bảo trì… cũng được tính vào chi phí. Đó là chưa kể trong trường hợp doanh nghiệp có lời thì mới đóng thuế 20% trên tiền lời, còn nếu không thì phần lỗ được chuyển qua lợi nhuận 5 năm tiếp theo.

Một hộ kinh doanh có thể từ 1, 2, 3 hay nhiều người trở lên cùng làm nhưng doanh thu chỉ tính 100 triệu đồng/năm để tính thuế cũng chưa hợp lý. Về nguyên tắc, thuế TNCN tính trên 1 người, vậy hộ kinh doanh đông người thì việc tăng số doanh thu lên nhiều hơn cũng là điều hợp lý. Luật sư Trần Xoa