Thực hư chuyện bất động sản khắp nơi tăng giá

Thậm chí trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng khẳng định dù ảnh hưởng của dịch nhưng giá đất nền vẫn tăng mạnh tại nhiều địa phương. Thực tế có đúng như vậy?

Báo cáo “nóng”, thực tế “nguội”

Cập nhật số liệu báo cáo từ các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết giá đất khu vực vùng ven thủ đô Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%, một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%. Tại các địa phương khác như Thanh Hóa; TP.Thủ Đức, H.Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8 – 10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý 4/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.

Lợi dụng thông tin lên quận, lên thành phố, giới đầu cơ thổi giá đất, gây sốt ảo

Tuy nhiên, thực tế không phải giá nhà đất quá nóng sốt như trên các báo cáo. Điển hình như tại TP.HCM sau khi có thông tin lên quận, lên thành phố tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè thì ngay lập tức “giá đất trên mạng” đã bắt đầu nhảy múa. Thông tin tăng giá bất động sản (BĐS) được các nhà đầu tư, môi giới tung hê khắp nơi. Nhưng thực chất giá đất cũng như giao dịch gần như không tăng, thậm chí giao dịch còn giảm mạnh. Ông Hồng Hải, chủ một công ty quản lý các tòa nhà văn phòng cho thuê ở TP.HCM, cũng là một nhà đầu tư nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS, nói rằng giá đất ở Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè về cơ bản không có biến động gì. Thậm chí giao dịch giảm đi nhiều vì hiện nay giá nhà đất ở TP.HCM vẫn đang quá cao so với thu nhập chung của đại đa số người dân. Ông Duy Hà, giám đốc một sàn giao dịch BĐS khu vực H.Bình Chánh, cho biết chỉ những dự án được đầu tư bài bản có tăng một chút, còn bình diện chung không có sự tăng giá như lời đồn. Những thông tin tăng giá chủ yếu do môi giới và đầu cơ tung tin để “dụ” khách hàng xuống tiền.

Hay tại Bình Thuận, nhiều nhà đầu tư đang khốn khổ vì không thể ra hàng dù giá đã giảm khá mạnh so với mấy tháng trước. Chị B.N, một nhà đầu tư đất nền tại đây, cho biết cách đây hơn 3 năm, chị mua đất tại xã Hàm Đức (H.Hàm Thuận Bắc, Bình Thuận) với giá khoảng 500 triệu đồng/1.000 m². Trước khi dịch Covid-19 bùng phát, với thông tin làm sân bay, đường cao tốc, các lô đất ở đây được mua với giá khoảng 900 triệu đồng/1.000 m² nhưng nay khi nhóm các nhà đầu tư trên muốn bán lại thì mức giá được môi giới đưa ra giảm xuống còn khoảng 700 triệu đồng, thậm chí 500 triệu đồng mới mong “khớp lệnh” nhanh. Chủ đầu tư một dự án khá lớn ở khu vực Lagi (Bình Thuận) cũng thừa nhận phải dùng nhiều chính sách ưu đãi, khuyến mãi nhưng lượng khách tìm mua dự án vẫn khá chậm do những lo ngại về dịch bệnh.

Trong khi đó, đa số các doanh nghiệp đầu tư BĐS ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An đến nay vẫn chưa thể gượng dậy được, các giao dịch vẫn nhỏ giọt. Do đó để bán được hàng, họ phải dùng các chính sách khuyến mại, tặng quà để kéo khách hàng.

Tăng do thổi giá là nhiều

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích việc tăng hay giảm giá BĐS phụ thuộc vào 3 quy luật cơ bản là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu. Đồng thời có thêm một yếu tố nữa là “điều kích tâm lý” của thị trường và của các bên như những đồn thổi quy hoạch, làm hạ tầng, lên thành phố… Không loại trừ chuyện các nhà đầu cơ, cò mồi, chủ đầu tư “bất lương” tung tin đồn thổi để kích đám đông, thổi giá. Hiện các nhà đầu tư đang cố neo giá, cắn răng trả lãi vì lỡ mua ở giá đỉnh, chờ thị trường tốt hơn kiếm thời cơ kinh doanh. Tuy nhiên, sức chịu đựng có giới hạn nên giá nhà đất thời gian tới có thể còn giảm khi thêm nhiều luật cởi mở hơn, nguồn cung sẽ tăng. “Nếu giá đất có tăng thì cục bộ ở một số khu vực, chứ không có chuyện tăng giá khắp nơi, sốt nóng như các thông tin gần đây vì thực tế nhu cầu về nhà đất vẫn còn chưa thể hồi phục sau dịch Covid-19”, ông Châu nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS cả nước, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía nam khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm mạnh, bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Mặc dù vậy, có hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tecnich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính H.Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…). Cũng theo Thứ trưởng Sinh, việc tăng giá còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Đội ngũ làm môi giới BĐS còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, gây thiệt hại cho khách hàng.

“Thông tin về nhà ở và thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch, dẫn đến tình trạng thông qua các dự án BĐS, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật (dự án ma) để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua. Đồng thời, việc lợi dụng các thông tin về quy hoạch, nâng cấp đô thị, cấp hành chính để thổi giá, gây sốt ảo BĐS cũng đang diễn ra”, Thứ trưởng Sinh cho hay.