”Choáng” với giá đấu giá đất Thủ Thiêm: Dấu hỏi về năng lực tài chính doanh nghiệp

Vốn trăm tỉ đồng, đấu giá đất tỉ USD

Việc TP.HCM đấu giá thành công 4 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá hơn 37.000 tỉ đồng vẫn đang gây nhiều tranh cãi về mức giá, năng lực tài chính cũng như động cơ của các nhà đầu tư khi đẩy giá trúng lên trời. Các lô đất này được doanh nghiệp (DN) tham gia đấu giá và mua được với trị giá gần 4.000 tỉ đồng/lô, lô cao nhất là 24.500 tỉ đồng, cao hơn gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm, tương đương gần 2,45 tỉ đồng/m².

Các lô đất ở Thủ Thiêm được đấu giá thành công với giá quá cao khiến nhiều doanh nghiệp choáng váng

Đáng ngạc nhiên là các công ty trúng đấu giá đa số là mới thành lập với số vốn điều lệ không lớn. Thậm chí, có DN chỉ mới được thành lập ngay trước đợt đấu giá này. Điển hình như Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9 hơn 5.000 tỉ đồng vừa được thành lập ngày 24.9.2021 có trụ sở tại Tây Hồ, Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật là bà Thân Thị Liên (sinh năm 1992) ban đầu có vốn điều lệ 100 tỉ đồng, đến ngày 3.12.2021 tăng vốn lên 200 tỉ đồng. Còn Công ty TNHH đầu tư bất động sản (BĐS) Ngôi Sao Việt chi 24.500 tỉ đồng để mua lô đất mang số hiệu 3-12 là thành viên thuộc Tân Hoàng Minh Group, vốn chủ sở hữu cũng chỉ hơn 800 tỉ đồng, thua xa nhiều so với giá trị của lô đất tại Thủ Thiêm mà đơn vị này mạnh tay đấu giá.

Các quy định, điều kiện tham gia đấu giá đất phải theo hướng chặt hơn, nhất là có bảo lãnh về năng lực tài chính. Cái này không chỉ cam kết của chính doanh nghiệp vì đơn vị nào cũng tự cam kết được mà quan trọng là cần phải có bảo lãnh huy động vốn của bên thứ ba, nhất là ngân hàng.

Luật sư Nguyễn Văn Đức, Giám đốc Công ty luật Kinh Luân

Đó là lý do khiến nhiều ý kiến bày tỏ nghi ngờ về năng lực tài chính của các đơn vị để triển khai các dự án này. Một lãnh đạo Trung tâm dịch vụ mua bán đấu giá tài sản TP.HCM (Sở Tư pháp TP.HCM) cho biết khi tổ chức đấu giá, trung tâm đã nêu rõ về đối tượng và điều kiện tham gia đấu giá. Cụ thể, đối tượng tham gia phải thực hiện cam kết bằng văn bản với các nội dung như: có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các ngân hàng, thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định trong hợp đồng mua bán, có vốn thuộc sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án…

Về quy định đối với các DN trúng đấu giá, kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá thì người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Chậm nhất không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành công, bên trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Hiện hợp đồng đã được phía công chứng soạn sẵn và đang gửi qua cho phía DN xem trước và dự kiến hôm nay (16.12) sẽ ký hợp đồng 3 bên gồm DN trúng đấu giá, Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM. Sau thời hạn trên, nếu phía DN trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt cọc là 20% giá khởi điểm lô đất.

Tiếp đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, bên trúng đấu giá phải thanh toán (hình thức chuyển khoản) 50% số tiền mua tài sản theo thông báo của cơ quan thuế. Trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại. Quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì vi phạm hợp đồng mua bán.

Phải có xác minh và bảo lãnh từ ngân hàng

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN – nhận định bất kể là có mục tiêu như thế nào, việc DN đẩy giá đất Thủ Thiêm lên gần 2,45 tỉ đồng/m2 là “quá ảo”. Dù đây chỉ là một hiện tượng nhưng có khả năng tác động đến giá của thị trường BĐS tại TP.HCM nói riêng và các tỉnh lân cận nói chung. Dẫn chứng cho câu chuyện này, ông Đính nêu cách đây 2 năm, có chung cư tại TP.Thủ Đức bất ngờ được rao bán với giá lên 68 triệu đồng/m² khiến nhiều người bất ngờ vì quá cao chưa từng có tại khu vực này.

Ngay lập tức sau đó, nhiều dự án BĐS xung quanh đều ngừng bán và sau đó tăng giá lên cao hơn nhiều. Những dự án nhà ở phân khúc bình dân cũng được điều chỉnh giá lên thậm chí sát với dự án phân khúc cao cấp. Làn sóng tăng giá đó cũng lan sang cả Bình Dương khiến giá bán nhiều dự án vốn dưới 20 triệu đồng/m² ngay lập tức tăng gấp đôi.

“Nếu đẩy giá tăng quá cao sẽ tạo ra bong bóng thị trường BĐS và nguy cơ dẫn đến đổ vỡ hay đóng băng của thị trường này sẽ gây ra bất ổn cho nền kinh tế. Còn trong trường hợp DN trúng đấu giá rồi nhưng không hoàn thành hợp đồng, ngoài việc bị mất tiền cọc thì tác động nói trên vẫn còn. Do vậy, đối với những DN đã trúng đấu giá trong vụ đất Thủ Thiêm, nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau đấu giá thì phải bị xử lý nghiêm để tránh các trường hợp tương tự xảy ra vì đã gây ra hậu quả lớn. Đó là phải cấm các đơn vị trên và kể cả những DN liên quan tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên cả nước trong nhiều năm hoặc thậm chí vĩnh viễn. Đồng thời cũng không giao các dự án BĐS cho những DN đó thực hiện trong một thời gian dài”, ông Đính đề xuất.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, nói thẳng đất ở Thủ Thiêm mà giá lên đến gần 2,45 tỉ đồng/m² là cao bất thường. Khi DN cố tình trả giá “trên trời” cho khu đất ở Thủ Thiêm, không loại trừ khả năng nhằm kích giá thị trường, làm giá đất những khu vực lân cận bị đẩy lên cao. Để tránh những trường hợp kích giá ảo trong các buổi đấu giá thì phải điều chỉnh các quy định liên quan chặt chẽ hơn. Đó là buộc nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có trách nhiệm tài chính bảo đảm, không chỉ để đóng đủ tiền sau khi trúng đấu giá mà còn đảm bảo thực hiện dự án theo quy hoạch. Cụ thể hơn, theo luật sư Nguyễn Văn Đức, Giám đốc Công ty luật Kinh Luân, để hạn chế tình trạng không thực hiện hợp đồng sau khi trúng đấu giá, các đơn vị tổ chức đấu giá đất nên xem xét tăng tỷ lệ đặt cọc lên cao như có thể tăng đến 30%. Điều này phần nào sẽ hạn chế DN tùy tiện nâng giá ảo rồi sau đó bỏ cọc vì số tiền bị mất đã khá nhiều. Đồng thời nên xem xét bỏ quy định khi người thắng đấu giá đầu tiên không trả được tiền thì sẽ lựa chọn người trả giá cao thứ hai làm người thắng đấu giá trong luật Đấu thầu để loại bỏ khả năng DN bỏ giá cao nhất và DN bỏ giá thứ nhì cùng bắt tay nhau để trúng đấu giá thấp trong khi ngăn cản được các đơn vị khác. Đặc biệt, trong hồ sơ tham gia đấu giá, phải đưa ra điều kiện có sự bảo lãnh của ngân hàng về khả năng huy động vốn của DN tham gia đấu giá các lô đất có giá trị cao.

“Các quy định, điều kiện tham gia đấu giá đất phải theo hướng chặt hơn, nhất là có bảo lãnh về năng lực tài chính. Cái này không chỉ cam kết của chính DN vì đơn vị nào cũng tự cam kết được mà quan trọng là cần phải có bảo lãnh huy động vốn của bên thứ ba, nhất là ngân hàng. Đối với những dự án BĐS giá trị lớn, quy hoạch phát triển quy mô thì năng lực tài chính của các DN là rất quan trọng để sau khi được giao đất phải triển khai đúng tiến độ”, ông Đức nhấn mạnh.