”Choáng” với giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm: Nguy cơ ‘đánh vống’ giá trị đất để vay thêm?

Nhưng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đặt ra một loạt nguy cơ từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá trúng đấu giá gây choáng vừa qua.

Các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất “ngồi trên đống lửa”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Đối tượng bị tác động đầu tiên chính là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm TP.HCM. Cụ thể, giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP.HCM. Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên đống lửa”, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Đất tại Thủ Thiêm sẽ tăng cao sau khi đấu giá?

Đặc biệt, giá đất quá cao được xác lập có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án “siêu sang”. Tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ “siêu sang” tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m² hiện nay trở thành “bình thường”.

Trên thực tế, đã có thông tin về một số chủ đầu tư “té nước theo mưa” thông qua việc dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

“Giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Các lô đất tại Thủ Thiêm được đấu giá thành công, giá cao nhất lên gần 2,5 tỉ đồng/m²

Ngân hàng phải cảnh giác

Đặc biệt, HoREA cũng tỏ ra quan ngại về việc một số doanh nghiệp có thể “lợi dụng” giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, “đánh vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính. Cụ thể hơn, ông Lê Hoàng Châu phân tích, giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được “đánh vống” giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ – có” của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản.

Ông Châu cảnh báo, các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây. Ví dụ, Lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỉ đồng và đã được vay 650 tỉ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỉ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỉ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”) thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản. Vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được “đánh vống” giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị “rủi ro” do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.