Dùng thuế để hạn chế ‘treo’

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, giải pháp đầu tiên là dùng đến bài toán thuế. Nếu không đưa đất vào sử dụng thì đánh thuế thật cao để chủ đầu tư không thể ôm nổi phải xoay nguồn vốn để đầu tư hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có năng lực. Không thể hành chính hóa mà nên dùng công cụ thuế để triệt tiêu ý chí đầu cơ, găm giữ đất đai.

Bên cạnh đó, có những chủ đầu tư khó khăn không thực hiện được phải có cơ chế cho chuyển nhượng dự án tự do, thông thoáng chứ không phải như hiện nay là phải có sổ đỏ khu đất, xong cơ sở hạ tầng mới được chuyển nhượng, trong khi đa số các dự án chậm triển khai là do chủ đầu tư không có năng lực về tài chính. Một giải pháp nữa là tín dụng. Các ngân hàng thấy chủ đầu tư yếu phải siết lại việc cho vay, khi đó chủ đầu tư buộc phải chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác có năng lực thực hiện.

Một khu tái định cư bị bỏ hoang nhiều năm

“Quy định khắt khe làm cho cả chủ đầu tư bị thiệt, nhà nước bị thiệt và xã hội bị thiệt. Nếu dùng chính sách thuế đánh vào găm đất và cho chuyển nhượng dự án thì sẽ hạn chế dự án “treo”, hạn chế tình trạng dự án bỏ hoang đất gây lãng phí, làm xấu bộ mặt đô thị”, ông Châu kiến nghị.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng đưa ra nhiều giải pháp hữu hiệu để xử lý các dự án “treo” kịp thời. Đồng tình phải dùng công cụ thuế, đánh thuế sử dụng đất cao hơn nhiều vào các dự án “treo”, ông Võ bổ sung, phải lũy tiến theo thời gian bị “treo” hoặc xử phạt tài chính mạnh đối với các dự án “treo” cũng lũy tiến theo thời gian bị “treo”.

Làm vậy, ngân sách thu được thêm tiền, nhà đầu tư dự án tự thấy xót tiền mà chủ động chuyển nhượng dự án cho người khác hoặc huy động vốn để làm. Với giải pháp này, việc xử lý các dự án “treo” sẽ dễ dàng và thuận lợi, không thể ùn tắc theo thời gian.

Quy định khắt khe làm cho cả chủ đầu tư bị thiệt, nhà nước bị thiệt và xã hội bị thiệt. Nếu dùng chính sách thuế đánh vào găm đất và cho chuyển nhượng dự án thì sẽ hạn chế dự án “treo”, hạn chế tình trạng dự án bỏ hoang đất gây lãng phí, làm xấu bộ mặt đô thị

Ông Lê Hoàng Châu

Một giải pháp nữa là luật Đất đai cần quan tâm đặc biệt tới giải pháp xác định và phân bổ lại giá trị đất đai tăng thêm theo nguyên tắc công bằng đối với những người tạo ra nó. Tại nhiều dự án chủ đầu tư găm giữ đất do kỳ vọng của nhà đầu tư dự án vào khả năng giá trị đất đai tăng thêm theo thời gian mà không cần phải làm gì. Với những trường hợp này, tại các nước đang phát triển và đang thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá trị đất đai tăng thêm luôn có giá trị khá cao. Giá trị này có thể do quản lý của nhà nước tạo ra bằng phê duyệt một bản quy hoạch, một quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, một quyết định về đầu tư công phát triển hạ tầng… Giá trị này cũng có thể do đầu tư các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn hay phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hay hạ tầng môi trường mang lại.

Các nước phát triển thường sử dụng sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm này để phân phối hợp lý xử lý ngay trong bồi thường, tái định cư trong thu hồi đất để phát triển vì mục đích công cộng. Như vậy, giải pháp ở VN cũng cần nghiên cứu sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm và phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án phát triển hạ tầng làm cho giá trị đất đai tăng thêm.

Đối với những trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất cần cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có năng lực tài chính thật sự bằng báo cáo tài chính hằng năm, báo cáo kiểm toán hằng năm.