Bất chấp thổi giá bất động sản

Giá đất chỉ có tăng, không giảm

Phát biểu tại Hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam nhận định Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc dân cư và vai trò tương tự các khu đô thị trung tâm có giá trị thương mại cao như Manhattan (New York, Mỹ) hay Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc). Sau khi trở thành thành phố trong thành phố, khu vực này đã hút các nhà đầu tư trên cả nước. Hoạt động kinh doanh, thu hút xung lực đầu tư rất cao.

Giá trị BĐS từ đó cũng tăng lên rất nhanh. Giá căn hộ tại TP.Thủ Đức những giai đoạn năm 2018 – 2019 chỉ khoảng 20 triệu/m², ngay sau khi có thông tin quy hoạch đã tăng gấp hơn 2 lần. Các nhà đầu tư đã thiết lập mặt bằng giá mới, từ 50 – 60 triệu đồng/m². Các giá trị đất đai khác cũng tăng rất nhanh.

“Mức 200.000 – 300.000 USD một căn hộ 100 m² là giá BĐS đang lập đỉnh ở Thủ Đức nhưng nếu so với các đô thị đặc thù tương tự tại các thành phố lớn trên thế giới, còn rất thấp. Với mục tiêu phát triển Thủ Đức trong tương lai thành thành phố công nghệ, công nghiệp, tài chính thì giá trị BĐS khu vực này chắc chắn sẽ tăng rất mạnh” – ông Đính đánh giá.

Tuy nhiên, đi cùng với hấp lực đầu tư, vị này nhìn nhận hoạt động thâu tóm, giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động. Về nguyên tắc, giá trị của BĐS chỉ tăng khi có thực tế các hoạt động đầu tư, trong khi thực tế các hoạt động đầu tư ở khu vực này chưa được cải thiện nhiều. Hiện còn nhiều dự án không xử lý được các tồn động do còn nhiều sự chồng chéo trong pháp luật. Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là lựa chọn duy nhất giúp đẩy nhanh các hoạt động đầu tư.

“Thế nhưng hiện có tình trạng các doanh nghiệp lợi dụng các phiên đấu giá để tạo ra những lợi ích khác, gây lũng đoạn thị trường BĐS. Những hành vi này cần phải ngăn chặn bằng các quy định pháp luật. Nếu không lựa chọn đúng và trúng các nhà đầu tư, thành phố sẽ lại loay hoay trong việc đấu giá rồi doanh nghiệp để đó, găm đất, chỉ tìm cách tăng giá nhưng không có đầu tư xây dựng” – ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo.

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm tại TP.HCM gây nhiều lùm xùm

Phân tích rõ hơn về thực trạng một số phiên đấu giá đất nổi bật thời gian qua, TS Đoàn Phương Diệp, Trường đại học Kinh tế – Luật (ĐHQG TP.HCM) cho rằng các cuộc đấu giá khá nổi tiếng gần đây cho thấy một vấn đề chung, đó là nhà đầu tư sẵn sàng mua QSDĐ với giá rất cao, thậm chí rất rất cao, một mức giá đủ khiến xã hội sững sờ. Nguyên nhân của hiện tượng giá bán quá cao này phản ánh thực trạng nhà đầu tư tin tưởng dù với mức giá cao như thế nào thì nhà đầu tư vẫn có lời, dự án vẫn sẽ thành công vì sẽ có những người mua lại với mức giá cao hơn nhiều.

“Sở dĩ có nhận định hay tâm lý này của nhà đầu tư vì thực tiễn giá đất thời gian qua chỉ có tăng hay tăng rất cao, chưa hề giảm. Bất kỳ một nhà đầu tư bình thường nào cũng ý thức rất rõ về điều này dẫn đến tình trạng bất chấp giá trong đấu giá” – bà Diệp nói.

Dẫn chứng rất nhiều khu “đất vàng” hiện nay được giao cho nhà đầu tư rồi quây tôn để đó, không sử dụng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh “đất vàng” mà không đầu tư cân xứng thì cũng không có giá trị, không đóng góp gì cho sự phát triển kinh tế. Do đó, TP.HCM phải xác định không đặt mục tiêu thu giá đấu giá cao nhất mà quan trọng nhất là tìm được nhà đầu tư có năng lực. Do đó, phương thức đấu giá QSDĐ công khai, minh bạch là cần thiết và quan trọng.

Toàn cảnh Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất – Thực tiễn pháp lý và giải pháp”

Cần luật riêng cho đấu giá đất công

Thông tin về kết quả rà soát pháp luật về đấu giá QSDĐ, TS Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía nam, Bộ Tư pháp cho biết những vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá QSDĐ tại Thủ Thiêm liên quan trực tiếp tới 3 yếu tố: Giá khởi điểm; Các điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá được quy định bởi pháp luật về đất đai; Tiền đặt cọc tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm.

Cụ thể, về xác định giá khởi điểm của QSDĐ, luật Đấu giá tài sản quy định giá khởi điểm và việc xác định giá khởi điểm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đối với tài sản đó trước khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá. Do đó, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật Đấu giá tài sản.

Trong khi đó, về điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, hiện luật Đấu giá tài sản chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá, còn tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện đối với tài sản bán đấu giá, điều kiện đối với người được mua tài sản mang tính đặc thù đối với tài sản đó do pháp luật trong từng lĩnh vực quy định. Các điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư được quy định và thực hiện theo pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật Đấu giá tài sản. Do đó, không có cơ sở để sửa đổi, bổ sung luật Đấu giá tài sản đối với những nội dung này.

Ngoài ra, qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá QSDĐ hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như tiềm ẩn các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.

Nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu quả của hoạt động đấu giá QSDĐ, khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ trúng đấu giá, Bộ Tư pháp kiến nghị Quốc hội, Chính phủ chỉ đạo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có liên quan đến đấu giá tài sản và sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những quy định không còn phù hợp, mâu thuẫn để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất về trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của luật Đấu giá tài sản. Song song, xem xét đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh để hoàn thiện pháp luật chuyên ngành quy định các loại tài sản phải bán.

TS Đoàn Phương Diệp và ông Lê Hoàng Châu cùng quan điểm hiện tại, các quy định về đấu giá QSDĐ đang được thực hiện trên cơ sở quy định chung về đấu giá tài sản. Với vai trò là một loại tài nguyên đặc biệt, QSDĐ, nhất là đối với đất công cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để có thể đáp ứng được với nhu cầu của thực tiễn. Đặc biệt trong cơ chế đấu giá riêng biệt này, vấn đề giám sát thực hiện đấu giá cần được đặc biệt chú trọng để đảm bảo tính minh bạch, khách quan, tránh tiêu cực của việc thông đồng giá hay “làm giá”…

Đồng thời, năng lực của các nhà đầu tư không chỉ xem xét trên khía cạnh năng lực tài chính mà còn cần đánh giá theo khả năng đầu tư đến cùng của dự án.