Hơn trăm ngàn căn hộ condotel không được thừa nhận

Luật đã có nhưng không ai cấp sổ

Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), cùng với các loại hình khác như văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thể sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài. Đây là một trong những nội dung được Bộ TN-MT đưa vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai lần này.

Hơn 100.000 căn hộ condotel trên cả nước chưa được “cởi trói” về pháp lý

Theo đó, Dự thảo sẽ bổ sung quy định về cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng. Các địa phương sẽ thẩm định kỹ tính pháp lý các dự án trước khi thực hiện việc cấp sổ đỏ cho người mua bất động sản nghỉ dưỡng.

Sau khi được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu các loại hình BĐS nghỉ dưỡng được chuyển quyền sở hữu, thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên bình thường như các giao dịch loại hình BĐS nhà ở.

Nếu quy định này được thông qua thì hàng trăm ngàn căn hộ condotel tại các dự án ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… sẽ được gỡ vướng về pháp lý.

Thực tế, hơn 10 năm qua người mua chưa được cấp sổ đỏ cho căn hộ của mình. Điều này khiến khách hàng và cả chủ đầu tư vô cùng hoang mang, lo lắng cho số phận dự án, căn hộ của mình không biết sẽ đi đâu về đâu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, condotel phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. Các quy định pháp luật về đất đai đã cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh) cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Tuy nhiên, trong hơn 10 năm qua, vẫn chưa thực hiện được theo quy định đối với loại công trình xây dựng này. Chỉ có một số UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel, nhưng bị các cơ quan có thẩm quyền của trung ương tuýt còi, cáo buộc việc cấp sổ này trái với quy định của luật Đất đai.

Chết vì khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, việc các địa phương tùy tiện đặt ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở đã được các cơ quan có thẩm quyền của T.Ư kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của luật Đất đai.

Luật pháp còn chồng chéo, chưa thống nhất khiến hàng nghìn căn hộ condotel trên cả nước thành “con hoang”

Nguyên nhân một phần do quy định của luật Đất đai gây ra, nhưng chủ yếu do luật Xây dựng, luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể. Đồng thời, luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương vẫn đang chậm. Không những thế, pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như: làm văn phòng, dịch vụ, thương mại…

Luật Du lịch cũng thiếu quy định bao quát các loại cơ sở lưu trú du lịch gồm công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch như nhà phố du lịch, farmstay… nên phát sinh nhiều bất cập.

“Những vướng mắc này cần được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết vì đây là yêu cầu chính đáng của người dân”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2024 Việt Nam sẽ có thêm 33.000 sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thuộc phân khúc (gồm các sản phẩm như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, branded residence) được đưa vào hoạt động. Điều đó cho thấy, bất chấp những “bất ổn” về pháp lý, nhu cầu về mua để ở, đầu tư vào loại hình căn hộ condotel là có thật và mỗi năm đều tăng trưởng nhanh.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS. Ngược lại, condotel vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được bắt nguồn từ 3 vướng mắc pháp lý cơ bản.

Đầu tiên là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ condotel. Thứ nữa là chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch. Và cuối cùng là chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.