Làm sao ‘tháo gông’ cho bất động sản du lịch?

Phải hoàn thiện pháp lý cho các loại hình BĐS mới

Nhiều chuyên gia cho rằng không thể phủ nhận BĐS du lịch là mảng rất quan trọng trong thị trường BĐS, nhất là bối cảnh Việt Nam có nhiều ưu thế về cảnh quan, khí hậu. Cùng với chủ trương đẩy mạnh phát triển ngành du lịch, BĐS du lịch không chỉ thu hút đầu tư trong nước mà còn có sức hấp dẫn mạnh dòng vốn từ nước ngoài. Do vậy, Chính phủ cần có chính sách thông thoáng để tạo đà cho thị trường BĐS du lịch.

Cần có giải pháp thiết thực về pháp lý để tạo đà phát triển cho bất động sản du lịch

Các chuyên gia cũng cho rằng, để làm được điều này phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, tạo ra sự hấp dẫn, hài hoà về lợi ích cho các bên tham gia và tăng thu ngân sách. Đặc biệt cần thống nhất hoàn thiện pháp lý cho các loại hình BĐS mới, trong đó có condotel, biệt thự du lịch, officetel, shophouse…

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các loại hình BĐS mới nêu trên đã phát triển, nên cần được hoàn thiện pháp lý. Từng có nhiều ý kiến cho rằng, quy định cụ thể khái niệm về tên công trình condotel, biệt thự du lịch, shophouse… trong luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thị trường biến đổi rất nhanh, có thể phát sinh ra các loại hình mới thì luật pháp lại trở nên lạc hậu, phát sinh nhu cầu sửa luật.

Theo ông Đỉnh, nên quy định khung là thuộc trường hợp công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ và cần điều chỉnh theo quy định về đất thương mại dịch vụ là đúng bản chất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật.

Phải rạch ròi ra là công trình nhà ở hay công trình thương mại dịch vụ? Nhà ở thì thời gian sở hữu, sử dụng là lâu dài, phải có hạ tầng về trường học, giao thông, bệnh viện… Còn các loại hình BĐS mới kể trên, bản chất là công trình thương mại dịch vụ, nên điều chỉnh theo chế độ đất thương mại dịch vụ, có thời hạn.

Mà dự án đầu tư kinh doanh, theo pháp luật về đất đai là giao đất, cho thuê đất có thời hạn. Nếu đủ điều kiện, có thể cấp quyền sở hữu công trình cho từng sản phẩm bên trong, có thể là căn hộ condotel, shophouse, biệt thự du lịch… với thời hạn bằng với thời hạn dự án hoặc thời hạn giao đất, cho thuê đất.

Ví dụ, dự án được nhà nước cho thuê đất 50 năm, nhưng xây dựng công trình mất 4 năm, còn 46 năm sử dụng thì cấp quyền sở hữu công trình trong thời hạn 46 năm là điều nên làm để nhà đầu tư yên tâm kinh doanh trong thời hạn.

Hoàn thiện pháp lý cho condotel… từ khía cạnh luật Đất đai

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng trong đầu tư BĐS nói chung, bao gồm BĐS du lịch thì luật Đất đai, luật Đầu tư đóng vai trò cốt lõi. Các luật: Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Xây dựng, Quy hoạch đô thị… đều có nhiều điểm dẫn chiếu từ quy định 2 luật Đất đai và luật Đầu tư. Do vậy, khi rà soát, sửa đổi, bổ sung pháp luật liên quan đến BĐS cần xem xét từ 2 luật này.

Cần quy định rõ ràng về đất cho các loại hình bất động sản mới trong luật Đất đai

Theo ông Hiệp, đáng tiếc là Dự thảo luật Đất đai sửa đổi do Bộ TN-MT được giao soạn thảo lại chưa nêu rõ ràng quy định đất cho các loại hình BĐS mới, trong khi hoàn thiện pháp lý cho các loại hình BĐS mới là điều doanh nghiệp, nhà đầu tư mong mỏi.

Cũng theo ông Hiệp, pháp lý các loại hình BĐS mới vướng mắc bởi luật Đất đai 2013 thì dự thảo luật Đất đai mới cần đưa vào để hoàn thiện. Cụ thể, ông Hiệp cho rằng, cần bổ sung đất xây dựng các loại hình BĐS mới: condotel, officetel, biệt thự du lịch, farm stay… vào Điều 172 quy định về đất thương mại, dịch vụ để rõ ràng hơn.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 57 của Dự thảo quy định: “Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ thì được giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

“Vậy, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư không phải nhà ở như: toà nhà văn phòng, toà nhà thương mại, condotel, officetel… thì được giao đất có thu tiền hay cho thuê đất? Cả Điều 57 và Điều 58 trong Dự thảo đều không có quy định cụ thể về sử dụng đất cho mục đích này, bỏ qua đất xây dựng các loại hình BĐS mới. Việc giới hạn tổ chức kinh tế chỉ được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê là chưa đầy đủ và chưa phù hợp với tình hình thực tế hiện nay”, ông Hiệp nói.

Đồng thời, cần đưa bổ sung đất phát triển các loại hình BĐS mới vào quy định thuộc các trường hợp nhà nước cho thuê đất. Phải cấp giấy tờ thể hiện đối tượng được cho thuê đất. Condotel, officetel, biệt thự du lịch… không phải là nhà ở, không được cấp sổ đỏ nhưng cần cấp Giấy chứng nhận là được thuê đất. Và người chủ sở hữu condotel, officetel, biệt thự du lịch được cấp chứng nhận thuê đất đó là hợp lý chứ không thể gạt ra, không cho vào thuộc đối tượng sử dụng đất nào.

Chủ tịch VACC cho rằng, pháp luật nước ta lạc hậu hơn so với thực tế phát triển của thị trường BĐS, thiếu nhất quán, không chặt chẽ nên khi xuất hiện các loại hình BĐS mới kể trên thì không bao trùm hết. Thực tế, các loại hình BĐS mới đã được hình thành, phát triển cả hơn 10 năm qua, thậm chí, một số địa phương còn xem xét cấp giấy chứng nhận. Nhưng nay, vấn đề pháp lý bị dừng lại, dẫn đến đình trệ cả một mảng lớn trong thị trường BĐS.

“Thực tế đã như vậy, thì pháp luật cần phải có quy định bao trùm để quản lý, hoàn thiện hành lang pháp lý rõ ràng, tạo cơ sở phát triển. Nhưng tôi có cảm nhận là Bộ TN-MT với vai trò là cơ quan soạn thảo Dự thảo luật Đất đai sửa đổi lại cố tình tránh đi, không đưa ra bàn luận cụ thể”, Chủ tịch VACC nói.

Quy định rõ hơn trong các luật Xây dựng; Kinh doanh bất động sản; Du lịch…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận định pháp lý cho “công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch”, trong đó có căn hộ condotel chưa hoàn thiện cũng do luật Xây dựng, luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể.

Theo các chuyên gia, không nên trì hoãn hoàn thiện pháp lý cho các loại hình bất động sản mới, kéo lùi sự phát triển của thị trường

Bên cạnh đó, luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông. Ngoài ra, còn có nguyên nhân do công tác thực thi pháp luật của các địa phương.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” bổ sung “Điều 32a” Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: “Điều 32a. Cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ – khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ”.

Khi xem xét sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản 2014, luật Xây dựng 2014, luật Đất đai 2013, luật Du lịch 2017 thì xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.

“Bộ TN-MT có thể hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình căn hộ du lịch. Các bộ, ngành tiến đến quy định thêm trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel để tránh những khiếu kiện như căn hộ chung cư hiện nay”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.