Để đột phá, TP.HCM cần điều gì?

-Theo ông đó là những cơ chế gì?

*Đầu tiên là không nên áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu tại TP.HCM. Điều này tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với người dân sử dụng tuyến đường BOT phải trả phí, tiềm ẩn phát sinh điểm nóng trong xã hội mà nên thực hiện dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa công trình đường bộ hiện hữu theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách của thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cần thiết xem xét cho phép TP.HCM tái khởi động trở lại các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng BT sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để thanh toán cho nhà đầu tư, dứt khoát không thanh toán bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện dự án khác. Đồng thời, Nhà nước tạo nguồn vốn ngân sách thông qua hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất, quỹ phát triển đất, tổ chức phát triển quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, công trình giao thông…

-Liên quan đến những ách tắc hiện nay của thị trường bất động sản, ông có đề xuất gì để tháo gỡ, tạo đột phá cho TP.HCM phát triển ?

*Hiện nay, vướng mắc lớn nhất liên quan đến pháp lý mà cụ thể là tính tiền sử dụng đất. Phần lớn dự án không thể triển khai do không đóng được tiền sử dụng đất bằng các phương pháp tính hiện nay. Do vậy, đề nghị cho phép dự án nhà ở thương mại được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), trình HĐND TP.HCM thông qua để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).

Bởi lẽ hiện nay áp dụng phổ biến phương pháp thặng dư để định giá đất xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị. Nhưng phương pháp này cho kết quả định giá đất chưa thật đáng tin cậy. Theo tính toán của các chuyên gia thì cùng một dự án bất động sản, nếu chỉ do 1 doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau, với giá trị chênh lệch khoảng 17%. Nếu cùng một dự án bất động sản nhưng do 2 doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị cũng chênh lệch khoảng 17%. Nên việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản  nhà ở thương mại là rất cần thiết.

-Áp dụng hệ số K sẽ có lợi như thế nào thưa ông?

*Theo tôi được biết, UBND TP.HCM từng có văn bản đề nghị cho phép áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không phân biệt dự án có giá trị tiền sử dụng đất trên hoặc dưới 30 tỉ đồng, thay vì thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như hiện nay. Nếu áp dụng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất thời gian có thể mất không quá 6 tháng. Đảm bảo thu đủ, thu đúng, thu kịp thời cho ngân sách nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án.

Đồng thời, nếu áp dụng theo đề xuất của UBND TP.HCM sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đảm bảo được tính minh bạch, mà cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước. 

Khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là ẩn số hiện nay, vừa tránh được rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người có liên quan; vừa đảm bảo cho cơ quan nhà nước có đầy đủ thẩm quyền để quyết định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước (thông qua quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K4) hàng năm hoặc khi thị trường có biến động và phù hợp với từng loại dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, để thực hiện vai trò Nhà nước dẫn dắt thị trường chứ Nhà nước không chạy theo đuôi thị trường). Đồng thời vừa đảm bảo thu đủ, thu đúng, thu kịp thời cho ngân sách nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án.

-Một vấn đề doanh nghiệp đang “tắc” hiện nay là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Đây là hai bước đầu tiên để làm 1 dự án, ông có kiến nghị gì để tháo gỡ?

*Chúng tôi nhận thấy, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là thủ tục khởi đầu của “chuỗi” quy trình thủ tục đầu tư, xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Nên việc bị “ách tắc” thủ tục này dẫn đến “ách tắc” các dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua. Do vậy, cần phải tháo gỡ vướng mắc điểm này không chỉ cho TP.HCM mà cho cả nước.

Ngoài ra, vướng mắc hiện nay là điều chỉnh quy hoạch 1/2000 cho các dự án nhà ở xã hội. Nhiều dự án không thể thực hiện được bởi đa số các dự án nhà ở xã hội là đất làm nhà ở thương mại chuyển sang. Nếu làm nhà ở xã hội hệ số sử dụng đất sẽ được tăng thêm 1,5 lần. Điều này đồng nghĩa với việc quy hoạch 1/2000 cũ sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp. 

Việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan nhà nước và được điều chỉnh theo “định kỳ” của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhưng chưa quy định “quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án. Nên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều phải chờ đợi, mà không biết phải chờ đợi đến bao giờ mặc dù dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của cấp tỉnh. Bởi lẽ người mua nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tối thiểu 6 tháng và có bảo hiểm xã hội mà chỉ làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực có dự án mà thôi.