Đấu giá đất: Hết làm giá đến hủy ngang

Mới đây, Công ty đấu giá Hợp danh đấu giá Việt Nam vừa có thông báo tạm dừng tổ chức phiên đấu giá đất tại H.Thanh Oai (Hà Nội) đối với 57 thửa ở khu vực Đầm, thôn Mục Xá, xã Cao Dương (đợt 1) vào ngày 8.9. Các lô này có diện tích từ hơn 74 đến gần 135 m2, đều có giá khởi điểm 8,8 triệu đồng/m2. Những khách hàng đã đăng ký tham gia đấu giá sẽ được hoàn trả tiền hồ sơ. Nguyên nhân là UBND H.Thanh Oai có Công văn số 2421 về việc tạm dừng tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với 114 thửa đất trên địa bàn xã Cao Dương.

ẢNH: THÁI NGUYÊN

Trước đó, theo kế hoạch trong tháng 9.2024, H.Thanh Oai sẽ bán đấu giá 114 thửa đất tại xã Cao Dương trong 2 phiên đấu giá (mỗi phiên 57 thửa đất). UBND H.Thanh Oai cho biết, sẽ thông báo tổ chức lại cuộc đấu giá sau khi rà soát pháp lý, điều kiện, đảm bảo theo đúng quy định pháp luật.

Tương tự, Công ty đấu giá Hợp danh số 5 – Quốc gia cũng ra thông báo tạm dừng tổ chức đấu giá quyền sử dụng 27 thửa đất thuộc Q.Hà Đông (Hà Nội) tại các địa điểm: Khu xứ đồng Hạ Khâu, khu Đồng Đanh – Đồng Cộc, khu Đồng Bo – Đồng Chúc – Cửa Cầu – Đồng Men (P.Phú Lương); khu Chùa Sau (P.Yên Nghĩa) và khu Dược (P.Dương Nội). Việc dừng đấu giá các lô đất trên được thực hiện theo yêu cầu của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng Q.Hà Đông. Được biết, 27 thửa đất dự kiến được Q.Hà Đông đấu giá vào ngày 7.9 có diện tích từ 48 – 72 m², với giá khởi điểm từ 22,9 triệu đồng/m2 đến hơn 40 triệu đồng/m².

Trước đó, H.Hoài Đức cũng thông báo tạm dừng cuộc đấu giá ngày 26.8 gồm 20 thửa đất LK01, LK02 và cuộc đấu giá ngày 9.9 đối với 32 thửa đất LK05, LK06. Theo thông báo, các khách hàng đăng ký tham gia đấu giá đã mua hồ sơ và nộp tiền đặt trước sẽ được bảo lưu hồ sơ hoặc được hoàn trả tiền theo đúng quy định. Thời gian tiếp tục tổ chức đấu giá, UBND H.Hoài Đức sẽ có thông báo sau.

Động thái này bắt nguồn từ các phiên đấu giá đất ở H.Thanh Oai và H.Hoài Đức có dấu hiệu bị lũng đoạn, làm giá khi lượng người tham gia quá đông và mức trúng đấu giá cũng cao bất thường, tăng lên hàng chục lần so với giá khởi điểm. Chính vì vậy Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch.

Nâng mức đặt cọc lên 20%

Theo PGS-TS Nguyễn Đình Thọ (Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường), việc đấu giá đất với mức giá trúng cao bất thường, sau đó bỏ cọc tại TP.HCM và Hà Nội gần đây đang tạo ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường bất động sản (BĐS). Để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường, cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ trong quá trình đấu giá, bao gồm việc xác định mức giá khởi điểm hợp lý, kiểm soát bước giá và ngăn chặn các hành vi thông đồng trong đấu giá. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư để đảm bảo rằng việc phát triển BĐS được thực hiện một cách bền vững và hợp lý, đáp ứng nhu cầu của thị trường và người dân.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Một trong những biện pháp quan trọng để giảm thiểu đầu cơ là minh bạch thông tin thị trường, điều chỉnh chính sách thuế, cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như các dự án phát triển hạ tầng trong khu vực đấu giá… Việc minh bạch thông tin sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên giá trị thực tế của tài sản, thay vì kỳ vọng phi thực tế về giá đất sẽ tăng cao trong tương lai. Cơ chế thuế và phí có thể được điều chỉnh để giảm động cơ đầu cơ. Một giải pháp nữa là giám sát và kiểm tra năng lực tài chính của các nhà đầu tư trước khi tham gia đấu giá.

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ đề xuất, cơ quan quản lý đấu giá cần kiểm tra thường xuyên, thậm chí áp dụng công nghệ giám sát trực tuyến và có thể yêu cầu sự tham gia của bên thứ ba độc lập để giám sát quá trình đấu giá. Khi các hành vi bất thường hoặc có dấu hiệu thông đồng bị phát hiện sẽ bị xử lý kịp thời, nghiêm khắc. Đấu giá trực tuyến cũng là một công cụ hữu hiệu để giảm thiểu khả năng thông đồng giữa các nhà đầu tư. Bằng cách sử dụng nền tảng đấu giá trực tuyến, các nhà đầu tư sẽ không thể tiếp cận hoặc thỏa thuận với nhau. Điều này cũng tăng cường tính minh bạch và công khai của quá trình đấu giá.

Còn chuyên gia kinh tế, PGS-TS Lưu Lê Hường (Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường) phân tích: Hiện nay bảng giá đất do cơ quan quản lý nhà nước ban hành không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường; cập nhật chậm và không đủ linh hoạt để phản ánh sự biến động của thị trường BĐS, dẫn đến tình trạng giá đất trong các cuộc đấu giá bị đẩy lên cao bất thường. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trong bảng giá và giá trúng đấu giá, gây khó khăn cho việc quản lý thị trường và định giá đất.

Do vậy, việc xây dựng bảng giá đất phù hợp thị trường và định giá đất theo vùng giá trị thửa đất chuẩn là các giải pháp quan trọng để khắc phục sự thiếu kiểm soát trong khâu định giá khởi điểm. Đồng thời cũng cần điều chỉnh lại luật Đấu giá tài sản 2016, bởi số tiền đặt cọc không đủ lớn so với giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này có thể dẫn đến tình trạng người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính, bỏ cọc hoặc không hoàn thành hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Những hành vi này gây ra rủi ro cho thị trường và làm mất đi tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá. Do vậy, cần quy định người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước 20% số tiền theo giá khởi điểm. 

Sau khi trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải nộp bổ sung một khoản tiền đặt cọc bằng 20% giá trúng đấu giá để được công nhận kết quả đấu giá nhằm đảm bảo rằng người trúng đấu giá có đủ năng lực tài chính và cam kết với giao dịch. Nếu không nộp bổ sung số tiền đặt cọc theo quy định, kết quả đấu giá sẽ bị hủy bỏ và khoản tiền đặt trước sẽ không được trả lại. Người trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp kết quả đấu giá bị hủy bỏ, cơ quan có thẩm quyền có thể cho phép người trúng giá tiếp theo nộp bổ sung một khoản tiền đặt cọc bằng 20% giá trúng đấu giá để được công nhận kết quả đấu giá hoặc tổ chức đấu giá lại tài sản theo các quy trình và quy định hiện hành.