Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương phát triển nhà ở

Liên quan đến 168 dự án gặp vướng tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết 1/3 số dự án này gặp vấn đề tài chính do doanh nghiệp (DN) phải vay nợ hoặc phát hành trái phiếu để có thêm vốn triển khai dự án trong khi đầu tư dàn trải. Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2024 đã luật hóa một số quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS là phải thành lập DN. DN phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu khi phải có ít nhất 20% vốn tự có cho các dự án dưới

20 ha và 15% cho dự án trên 20 ha. Nếu thực hiện nhiều dự án cùng lúc, tỷ lệ vốn tự có này phải đảm bảo cho từng dự án riêng. Đây là điều kiện tiên quyết để được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Từ đó, hạn chế những dự án bị vướng mắc sau khi đi vào triển khai.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cục phó Nguyễn Mạnh Khởi thông tin điểm mới của luật Nhà ở 2024 là bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm, bỏ việc lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Việc này nhằm tránh tình trạng điều chỉnh liên tục chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong thời gian qua; hạn chế việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không sát với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng lệch pha cung cầu. Tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương chủ động trong theo dõi, triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Luật Nhà ở 2024 cũng bổ sung quy định mới về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Ngoài ra, luật còn bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini – NV) của cá nhân để bán, cho thuê… nhằm bảo đảm quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Theo đó, cá nhân khi đầu tư căn hộ từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên, phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của UBND cấp tỉnh. Luật Nhà ở mới cũng đã bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập. Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng…

Tháo gỡ hạn chế của thị trường

Phát biểu tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời, góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch. Ngoài ra, thị trường BĐS cũng có tác động lớn đến hàng loạt thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…

Luật Nhà ở 2014, luật Kinh doanh BĐS 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý cơ bản để thị trường phát triển. Tuy nhiên, quá trình triển khai thi hành đã phát sinh nhiều tồn tại, bất cập do sự chồng chéo quy định của pháp luật, vướng mắc trong thực tiễn triển khai các dự án, nhiều loại hình BĐS mới xuất hiện chưa được pháp luật điều chỉnh.

“Luật Kinh doanh BĐS quy định đầy đủ, cụ thể về các nội dung và phân định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường giữa các bộ, ngành và giữa các cơ quan T.Ư với địa phương, nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong kiểm tra, xử lý, ngăn chặn sai phạm trong kinh doanh BĐS. Luật Nhà ở quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường. Hai bộ luật này đẩy mạnh phân cấp phân quyền, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc quản lý nhà ở, hoạt động kinh doanh BĐS; kịp thời tháo gỡ các tồn tại, hạn chế thời gian qua cho thị trường”, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh.