”Bẫy” mua bán nhà đất: Lách luật kiểu mới

Theo Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai, sau khi cơ quan này xử phạt nghiêm vụ luật sư làm chứng trong giao dịch mua bán nhà đất không hợp pháp, thì trên địa bàn không còn xảy ra tình trạng này. Thế nhưng, nay lại xuất hiện cách lách luật mới là chuyển sang lập “văn bản ghi nhận lại sự việc”, soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý chí, yêu cầu của khách hàng. Chẳng hạn như trường hợp Văn phòng luật sư M.T.K.S – chi nhánh số 1 lập xác nhận việc soạn thảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai cho rằng mặc dù lách luật với hình thức khác nhưng bản chất vẫn là ghi nhận việc mua bán nhà đất không đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Việc này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, như một thửa đất bị rao bán cho nhiều người mà người mua không hề hay biết.

Ngoài giấy đăng ký hoạt động “văn phòng luật sư” và “công ty luật TNHH” do Sở Tư pháp cấp, lại xuất hiện “công ty TNHH luật”, được thành lập theo luật Doanh nghiệp, do Sở KH-ĐT cấp giấy đăng ký hoạt động. Thực trạng này, theo Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai, dễ gây nhầm lẫn, khiến người dân khó phân biệt, cứ tưởng “công ty TNHH luật” hoạt động giống với tổ chức hành nghề luật sư là “công ty luật TNHH”. Hơn nữa có cơ sở khi treo bảng hiệu “công ty TNHH luật” lại cố ý bỏ cụm từ “TNHH”, chỉ còn “công ty luật…”.

ẢNH: NGÂN NGA

Trong một vụ việc điển hình, Công ty TNHH MTV tư vấn T.L.T, được thành lập theo luật Doanh nghiệp, lập “văn bản ghi nhận lại sự việc” tại P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa. Cụ thể, cuối tháng 9.2024, ông T. (45 tuổi) ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 185 m2 tại TP.Biên Hòa cho ông Q. (33 tuổi) bằng giấy tay. Công ty TNHH MTV tư vấn T.L.T làm “văn bản ghi nhận lại sự việc” với nội dung là công ty này “có đánh máy, in ấn hoàn toàn theo ý chí của ông T. và ông Q. về hợp đồng chuyển nhượng”. Văn bản này đóng dấu công ty và người đại diện pháp luật công ty ký tên.

Trước đó, hôm 26.7, cũng chính công ty nói trên có văn bản ghi nhận lại sự việc đánh máy, in ấn hoàn toàn theo ý chí của ông T.N.B và bà T.T.T với ông V.V.T và bà L.T về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Công ty không xác nhận nội dung văn bản và không chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của văn bản này dù có ký tên đóng dấu.

SỞ TƯ PHÁP KHÓ XỬ PHẠT VÌ SỢ LẤN SÂN

Trao đổi với PV Báo Thanh Niên, lãnh đạo Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai cho biết hiện chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để làm rõ, xác định hành vi vi phạm nên việc chứng minh, xử lý hành vi trên cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Hiện các hoạt động này lách luật theo hình thức mới bằng việc ký tên là cử nhân (thay vì luật sư) và đóng dấu của công ty TNHH tư vấn luật. Do hoạt động của họ được Sở KH-ĐT cấp cho loại hình công ty TNHH nên Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai không thể áp dụng quy định của Nghị định 82 năm 2020 để xử phạt.

Về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết “công ty luật TNHH” và “công ty TNHH luật” là 2 loại hình doanh nghiệp khác nhau.

Cụ thể, công ty luật TNHH là một hình thức tổ chức hành nghề luật sư (khoản 1 điều 32 luật Luật sư). Theo đó, đáp ứng 2 tiêu chuẩn, thứ nhất, có chức năng thực hiện dịch vụ pháp lý: tham gia tố tụng, tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng và các dịch vụ pháp lý khác (điều 4 luật Luật sư và điều 39 luật Luật sư). Thứ hai, tổ chức hành nghề luật sư theo dạng công ty dưới hai hình thức gồm “công ty luật hợp danh” và “công ty luật TNHH”. Tên công ty phải được xây dựng theo công thức: công ty luật + loại hình công ty (TNHH/hợp danh) + tên riêng (khoản 5 điều 34 luật Luật sư).

Thành viên của công ty luật bắt buộc phải là luật sư (khoản 1 điều 34 luật Luật sư). Giấy phép đăng ký hoạt động được cấp bởi sở tư pháp ở địa phương nơi có đoàn luật sư mà trưởng văn phòng luật sư, hoặc giám đốc công ty luật là thành viên. Trường hợp công ty do luật sư ở các đoàn luật sư khác nhau cùng tham gia thành lập thì đăng ký hoạt động tại sở tư pháp nơi có trụ sở của công ty (khoản 1 điều 35 luật Luật sư). Có các quyền và nghĩa vụ cụ thể của tổ chức hành nghề luật sư tại điều 39 và điều 40 luật Luật sư.

Trong khi đó, “công ty TNHH luật” được thành lập, tổ chức, hoạt động theo quy định của luật Doanh nghiệp và các quy định pháp luật có liên quan. Cơ sở dạng này đăng ký hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp đơn thuần, chịu sự điều chỉnh của luật Doanh nghiệp và sự quản lý của Phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở KH-ĐT các tỉnh thành.

“Công ty TNHH luật” không phải tổ chức hành nghề luật sư, không có chức năng và không được cung cấp các dịch vụ pháp lý đặc thù của tổ chức hành nghề luật sư như tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi của khách hàng trước các cơ quan tư pháp và các dịch vụ pháp lý khác được pháp luật quy định.

Việc đặt tên theo công thức: công ty + loại hình công ty (TNHH/cổ phần/hợp danh) + luật + tên riêng sẽ dễ gây hiểu nhầm về loại hình hoạt động của doanh nghiệp. Đây không phải loại hình “công ty luật” như quy định của luật Luật sư. Thành viên của loại hình công ty không bắt buộc phải là luật sư. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho loại hình công ty trên do Phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở KH-ĐT cấp.

BỘ TƯ PHÁP ĐỀ NGHỊ TĂNG CƯỜNG KIỂM TRA

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, các “công ty TNHH luật” nếu cung cấp dịch vụ pháp lý thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề luật sư sẽ bị Sở KH-ĐT kiểm tra xử lý vi phạm. Nếu tổ chức này có hành vi hoạt động tư vấn pháp luật, cung cấp dịch vụ pháp lý, hoạt động với danh nghĩa tổ chức hành nghề luật sư, hoặc treo biển hiệu là tổ chức hành nghề luật sư mà không phải là tổ chức hành nghề luật sư sẽ bị phạt từ 40 – 50 triệu đồng (điều 7 Nghị định số 82 năm 2020 của Chính phủ).

Trường hợp nghiêm trọng có dấu hiệu tội phạm thì các cá nhân trực tiếp thực hiện cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách hàng tại các tổ chức nói trên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” tại điều 174 bộ luật Hình sự.

Về vấn đề này, năm 2020, Bộ Tư pháp đã có công văn đề nghị các sở tư pháp tích cực triển khai nhiệm vụ quản lý nhà nước về tổ chức và hoạt động luật sư được giao, chủ động phối hợp với Sở KH-ĐT, các sở, ngành liên quan tiến hành rà soát tổng thể, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tại địa phương. Để từ đó phát hiện và đề xuất xử lý đối với các doanh nghiệp đã đăng ký hoặc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp không thực hiện việc đăng ký mà có hoạt động không phù hợp với quy định của luật Luật sư và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Luật sư.

“Văn bản của Bộ Tư pháp đã giúp ngăn chặn được một phần tình trạng các doanh nghiệp giả cách không phải tổ chức hành nghề luật sư cung cấp dịch vụ pháp lý trái phép trên toàn quốc. Tôi hy vọng sẽ loại bỏ triệt để vấn đề trên trong thời gian sắp tới khi mà giữa Sở Tư pháp và Sở KH-ĐT các tỉnh thành phối hợp kiểm tra xử lý các trường hợp vi phạm”, luật sư Hậu nhấn mạnh…