Tại sao không trả lại doanh nghiệp tiền đất chênh lệch đã nộp?

Trong văn bản góp ý dự thảo nghị định, Sở TN-MT TP.HCM cũng đề xuất nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch đối với trường hợp số tiền sử dụng đất xác định lại nhỏ hơn số tiền đã tạm nộp. Quy định này vấp phải phản ứng của các chủ đầu tư dự án trước đây đã tạm đóng tiền sử dụng đất.

Ảnh: Đình Sơn

Điển hình như dự án chung cư New City (TP.Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty Thuận Việt làm chủ đầu tư, là một trong số các dự án được gỡ vướng theo Nghị quyết 170/2024. Dự án gồm 1.330 căn hộ được chuyển từ nhà tái định cư Thủ Thiêm sang nhà ở thương mại. Đến tháng 4.2018, chủ đầu tư đã tạm nộp số tiền sử dụng đất là hơn 712 tỉ đồng. Đối với dự án này, Sở TN-MT TP.HCM cho biết trường hợp số tiền sử dụng đất xác định lại nhỏ hơn số tiền sử dụng đất đã tạm nộp thì chủ đầu tư được xác định là hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch.

Không đồng tình với quan điểm này, ông Võ Văn Bé, Tổng giám đốc Công ty Thuận Việt, lập luận: Nghị quyết 170/2024 và nghị định của Chính phủ là để hướng dẫn thực thi quy định pháp luật về đất đai. Số tiền sử dụng đất xác định lại cho dự án New City phải phù hợp với tinh thần Nghị quyết 170/2024 để thực hiện giống như các doanh nghiệp khác có dự án trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Không thể bổ sung điều kiện riêng là nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch, tạo ra sự không công bằng giữa các doanh nghiệp có dự án trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. “Đề nghị các cơ quan hữu quan xem xét lại vấn đề này và không bổ sung vào Nghị định ban hành sắp tới”, ông Võ Văn Bé bức xúc.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cũng cho rằng quy định đưa ra như vậy là không ổn. Bởi khi doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho dự án, nếu thiếu một đồng cũng bị truy thu và thậm chí bị “giam” sổ hồng của người mua nhà nhiều năm trời đến khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ mới cấp sổ cho dân. Nhưng khi doanh nghiệp tạm đóng số tiền nhiều hơn, nhà nước lại không trả lại phần dôi dư là không công bằng. “Theo tôi là phải công bằng. Nếu doanh nghiệp nộp dư, nhà nước phải trả lại bằng một cách nào đó, trả chậm cũng được hoặc khấu trừ vào dự án nào cũng được, còn nếu doanh nghiệp nộp thiếu thì phải bị truy thu, nộp thêm cho đủ”, vị này nêu quan điểm.

Cho khấu trừ vào tiền sử dụng đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thông tin không chỉ dự án New City mà có rất nhiều dự án được tháo gỡ khó khăn theo Nghị quyết 170/2024 cũng bị vướng mắc tương tự do chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất để có thể tiếp tục triển khai dự án. Ngoài ra, tới đây sẽ có thêm nhiều dự án như vậy được tháo gỡ bằng các nghị quyết của quốc hội.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung dự thảo nghị định đặc thù theo hướng quy định trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định lại mà nhà đầu tư đã nộp hoặc đã tạm nộp hoặc đã đầu tư nhỏ hơn số tiền đã tạm nộp, thì số tiền chênh lệch này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư tại các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh khác trong thời hạn tối đa 5 năm. Trường hợp sau 5 năm chưa khấu trừ hết thì nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch này.

Ông Lê Hoàng Châu lý giải trên thực tế có doanh nghiệp bất động sản còn thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh nên việc quy định được khấu trừ số tiền chênh lệch này vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính trong thời hạn tối đa 5 năm là phù hợp với quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên, cũng có trường hợp doanh nghiệp bất động sản làm ăn thua lỗ hoặc dừng kinh doanh. Trong trường hợp trên thì sau thời hạn 5 năm mà chưa khấu trừ hết số tiền chênh lệch này, lúc đó nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch là có tình có lý.

“Ngoài ra, Hiến pháp 2013 cũng khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân đầu tư, sản xuất, kinh doanh, phát triển bền vững các ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước. Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa. Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường. Do vậy, rất cần thiết bổ sung quy định số tiền chênh lệch này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư tại các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh khác để phù hợp với quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers, bổ sung: Nghị quyết 170/2024 của Quốc hội không có quy định nào về việc nhà nước không hoàn trả khoản tiền chênh lệch cho nhà đầu tư. Như vậy, dự thảo nghị định đã sai so với tinh thần của Nghị quyết 170. Vì thế, rất cần thiết bổ sung quy định số tiền chênh lệch này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư tại các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh khác để phù hợp với quy định của Nghị quyết 170/2024.

“Quốc hội cũng cần tiếp tục xem xét tháo gỡ khó khăn cho các dự án khác tại nhiều địa phương trọng điểm trên cả nước như TP.Hà Nội, Bình Thuận, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương… Bởi ngoài các dự án đã được tháo gỡ thì hiện nay trên cả nước vẫn còn rất nhiều dự án đang “trùm mền” do những vướng mắc tương tự. Điều này không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn lực về đất đai, giúp thị trường bất động sản hồi phục mà còn tạo ra sự công bằng giữa các doanh nghiệp với nhau”, luật sư Trần Minh Cường nói thêm.