Đầu tư cổ phiếu bất động sản cần lưu ý những tiêu chí gì?

Tuy nhiên việc có quá nhiều cổ phiếu bất động sản, cũng như phương pháp kiểm tra pháp lý dự án – yếu tố rủi ro hàng đầu của ngành khiến nhà đầu tư lúng túng. Trong chương trình Tư vấn đầu tư trực tuyến “Cổ phiếu bất động sản – đầu tư thế nào” do CTCK SSI (HSX: SSI) tổ chức, các chuyên gia tài chính cũng như DN hàng đầu trong ngành cũng đã có những “mách nước” hữu hiệu để gỡ nút thắt này.

Chương trình Tư vấn đầu tư chủ đề “Cổ phiếu Bất động sản – Đầu tư như thế nào?”

Nên tập trung cổ phiếu bất động có câu chuyện riêng

Tính đến thời điểm 31/7/2021, mức tăng giá của nhóm cổ phiếu ngân hàng 34%, nhóm thép tăng 57%, và nhóm cổ phiếu chứng khoán tăng hơn 70%, còn ở cổ phiếu bất động sản ít hơn, có mức tăng tương đồng VNindex, khoảng 30%. Trong các nhịp tăng gần đây của VNindex, nhóm cổ phiếu bất động sản đang bắt nhịp lại.

Lý giải nguyên nhân này, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia phân tích cổ phiếu của Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư SSI cho rằng, có một số yếu tố có thể liên quan đến bản chất và nội tại cổ phiếu nhóm này. Cụ thể, về hoạt động kinh doanh và lợi nhuận của BDS: có chu kỳ hạch toán doanh thu khác các nhóm khác, đó là chỉ ghi nhận doanh thu khi bàn giao dù đã bán sản phẩm trong quá khứ, trong khi ngành ngân hàng, thép chu kỳ kinh doanh ngắn hơn, phản ánh ngay trong quý gần nhất… Ngoài ra còn có uy tín, thương hiệu của các chủ đầu tư bất động sản, cũng như yếu tố lãi vay, cung cầu thị trường và các yếu tố vĩ mô khác nên tác động lên giá cổ phiếu bất động sản sẽ mang tính chất lâu dài hơn, chậm hơn nhịp thị trường.

Ông Vũ Ngọc Quang – Chuyên gia phân tích cổ phiếu – Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI

Ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích ngành Bất động sản, CTCP quản lý Quỹ Dragon Capital nhìn nhận, trong 6 tháng đầu năm không có sóng ngành bất động sản mà tập trung nhiều hơn vào từng câu chuyện ở từng công ty. Từ đầu năm có nhiều cổ phiếu tăng tốt như như NVL, AGG, KDH, HDC, PDR, NLG… là những DN có câu chuyện riêng. Mặc dù thị trường bất động sản có khó khăn vì ảnh hưởng bởi dịch bệnh covid, nhưng câu chuyện riêng về chuyển nhượng dự án, kết quả kinh doanh tốt nhờ các năm trước, hoạt động bán hàng tích cực trong nửa đầu năm… nên các cổ phiếu này có tăng trưởng khác biệt so với thị trường.

Ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích ngành Bất động sản, CTCP quản lý Quỹ Dragon Capital (Ảnh chụp màn hình)

Chia sẻ thêm góc nhìn của một doanh nghiệp đầu ngành, ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng Giám đốc NovaGroup (HSX: NVL) cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang vào chu kỳ tăng trưởng tốt, khó khăn từ Covid đã kéo dài từ tháng 5 đến nay nên mọi người lo lắng về quý 3 là đúng, nhưng đó chỉ là vấn đề nhất thời. Với tốc độ tiêm vacxin hiện nay, hi vọng sẽ sớm hết giãn cách xã hội.

Trong khi đó, nghỉ dưỡng và nhà ở là nhu cầu bất biến, là nhu cầu tiêu dùng nền tảng của con người, nên các chủ đầu tư vẫn có thể duy trì tăng trưởng tốt, có khó khăn trong ngắn hạn, nhưng trung và dài hạn không làm giới hạn quá lớn về khả năng thu lợi nhuận từ các dự án.

Quan trọng hơn, kế hoạch giải ngân đầu tư công trong các năm tới đã được Quốc hội phê duyệt sẽ thúc đẩy các thị trường sôi động. Nên yếu tố hạ tầng chưa cần giải ngân hết mà chỉ cần ký văn bản sẽ giải ngân thì đã có thể thúc đẩy thị trường đi lên.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng Giám đốc NovaGroup (Ảnh chụp màn hình)

Cần thêm các tiêu chí nào khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản?

Ông Quang đưa ra 3 tiêu chí chính, đầu tiên, quy mô quỹ đất và địa bàn phân bổ, SSI ưu tiên quỹ đất ở vùng gần đây có cơ sở hạ tầng phát triển, có biến động nhất định về giá đất, như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… thì sẽ hưởng lợi.

Đầu tư cổ phiếu bất động sản có nét tương tự đầu tư bất động sản. Thứ nhất, quan trọng nhất về mặt hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản là quỹ đất, khi mua cổ phiếu BDS thì gần gần tương tự xem xét DN BDS đang sở hữu các quỹ đất, dự án nào.

Cần chú ý là pháp lý bất động sản: các DN có kế hoạch phát triển quỹ đất lớn, nhưng có thể gặp tình huống pháp lý chưa hoàn thành khiến tiến độ triển khai dự án, tiến độ bán hàng bị chậm đi, nên trước khi xuống tiền cũng phải nghiên cứu kỹ về quỹ đất cũng như khả năng triển khai pháp lý của doanh nghiệp. Bởi nếu đã xuống tiền mà có tin tức trục trặc về pháp lý có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá cổ phiếu bất động sản.

Thứ hai, lãnh đạo có tầm nhìn, cam kết đồng hành và hài hoà lợi ích với cổ đông. Quá trình đầu tư bất động sản là quá trình lâu dài, cần 3-5 năm, cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo, kể cả đôi khi DN báo lãi nhưng nếu vấn đề quản trị công ty không tốt thì chưa chắc đồng lãi đó rơi vào túi cổ đông mà vào các con đường khác như chuyển vào công ty sân sau. Để cổ đông đi đường dài với DN thì cần quản trị công ty tốt.

Cuối cùng, là tiêu chí định giá cổ phiếu là đắt hay rẻ. Hiện nhóm BDS có P/B trung bình 2,5 lần, cao hơn đỉnh 2018 là 10-15%, mức định giá này chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành, có 2 lý do, bản thân động lực, nội lực của các chủ đầu tư hiện nay lớn mạnh hơn, câu chuyện đầu tư cơ sở hạ tầng dẫn đến đánh giá lại quỹ đất của Chủ đầu tư, nhất các vùng phát triển như trên nên tiềm năng định giá là cần quan tâm thời gian tới. Hay nói cách khác, cơ hội là có nhưng phải chọn lọc, ưu tiên cổ phiếu có định giá vừa phải.

Trong các tiêu chí trên, vấn đề kiểm tra pháp lý dự án bất động sản khiến không chỉ nhà đầu tư mà cả người tiêu dùng cũng lúng túng. Ông Phiên tư vấn, điều đầu tiên là xem xét uy tín chủ đầu tư. Đồng thời tìm kiếm thêm thông tin từ chuyên viên tư vấn bất động sản, từ các mối quan hệ quen biết khác.

Trong đó nên hỏi kỹ 4 trụ cột thông tin chính, gồm Chủ đầu tư (pháp lý chủ đầu tư, công nhận chủ đầu tư,chấp thuận chủ trương đầu tư); phê duyệt quy hoạch; pháp lý về đất (đất sản xuất kinh doanh hay đất ở, các loại hình sử dụng đất là 50 năm hay đất ở vĩnh viễn…); và pháp lý về xây dựng (có giấy phép xây dựng hay chưa, giấy phép xây dựng hạ tầng, phần thân hay phần thô…). Đội ngũ tư vấn bất động sản đều được cung cấp các tài liệu pháp lý để giải thích với khách hàng, nhà đầu tư các vấn đề trên.

Ngoài ra, các dự án đều có thể truy cập thông tin pháp lý trên các cổng thông tin địa phương, các văn bản về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, chủ đầu tư… cũng được công khai trên các cổng thông tin này.