Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến cho Thông tư 25/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo hướng loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Điều này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Không cho vay là sai luật
Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát, nói rằng luật Nhà ở 2014, Nghị định 100 và sau này là Nghị định 49 quy định rất rõ về các đối tượng được ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH). Đồng thời cũng quy định rõ việc cho vay như thế nào, lãi suất bao nhiêu và thời gian được vay là bao lâu. Chính sách này đã thực hiện xuyên suốt từ năm 2006 đến nay.
Nhà ở xã hội nên để cho các tổ chức công của nhà nước làm và tập trung vào hỗ trợ những đối tượng khó khăn về nhà ở thuê, thay vì bán đứt như hiện nay. Điều này sẽ hỗ trợ được nhiều người tiếp cận được với nhà ở hơn, nhất là đối với những người công nhân thu nhập rất thấp, có cho vay ưu đãi họ cũng khó mua được nhà ở xã hội, nhất là ở các địa phương như TP.HCM hay Hà Nội.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển
|
“Thế nên, đề xuất của Ngân hàng Nhà nước sẽ tước bỏ chính sách cốt lõi của nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua NOXH. Các đối tượng được hưởng chính sách NOXH là những người bị thiệt nhất, không có khả năng tự tạo lập nhà ở. Đề xuất này có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, không phù hợp với một số quy định của luật Nhà ở 2014 vừa không phù hợp với Nghị định 100 và thiếu nhân văn”, ông Dũng nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nói bản thân ông đã nghiên cứu rất kỹ các chính sách về NOXH của luật Nhà ở 2014 và nhận thấy rất rõ là luật Nhà ở 2014 không hề cấm cho vay ưu đãi đối với các đối tượng mua, thuê mua NOXH. Không những vậy, nhiều nước đã thực hiện chính sách về NOXH, nhà ở giá thấp cho người có thu nhập thấp đều có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp, với thời hạn cho vay phổ biến trên dưới 25 năm (một thế hệ).
Như Singapore quy định thời hạn cho vay lên đến 30 năm, Hàn Quốc thì tùy theo giá trị của loại nhà và thu nhập của đối tượng được hỗ trợ mua nhà ở mà áp dụng mức lãi suất và thời hạn cho vay ưu đãi phù hợp. Có thể nhận thấy chính sách cốt lõi nhất về NOXH của các nước đặt trên hai trụ cột: một là hỗ trợ tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, hai là thời hạn cho vay dài hạn.
Tại Việt Nam, nhà nước đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại lớn nhất. Riêng Ngân hàng Chính sách xã hội thì mức lãi suất cho vay hiện nay chỉ có 4,8%/năm, với thời hạn cho vay 25 năm.
“Các chính sách của nước ta tương đồng như chính sách NOXH tại nhiều nước công nghiệp phát triển. Bên cạnh chính sách cho vay ưu đãi về tín dụng nêu trên thì nhà nước ta còn có thêm các chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH. Trong tổng thể các chính sách về NOXH của nhà nước ta thì chính sách cho vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi là quan trọng bậc nhất, bởi lẽ chính sách mà người thu nhập thấp cần nhất khi mua, thuê mua NOXH là được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn”, ông Châu nói.
Cần tiếp tục duy trì gói hỗ trợ
Chuyên gia kinh tế – ông Đinh Thế Hiển cho rằng NOXH là chính sách xuyên suốt của nhà nước được thực hiện nhiều năm qua để chăm lo đời sống của người dân. Cụ thể là trước năm 1985, nhà nước thực hiện bao cấp về nhà ở đối với cán bộ, công nhân viên chức, sau đó chuyển sang lương vì sợ cơ chế xin cho và không đủ nguồn lực để có thể bao cấp về nhà ở. Đến năm 1993 đã lập ra Ngân hàng Phát triển nhà để hỗ trợ nhà ở cho người dân vay mua nhà, nhưng do không hoàn thành nhiệm vụ và hoạt động không hiệu quả nên sau đó ngân hàng này đã cổ phần hóa và hiện nay có tên Ngân hàng HDBank.
Sau đó, nhà nước đã lập quỹ phát triển nhà ở để cho người dân vay mua nhà với lãi suất ưu đãi nhưng quỹ này cũng hoạt động theo cơ chế bao cấp nên cũng không hỗ trợ được bao nhiêu người. Đến năm 2006, khi thị trường bất động sản trầm lắng, Chính phủ tung gói 30.000 tỉ đồng nhằm thực hiện mục tiêu kép, vừa cứu thị trường bất động sản vừa giúp các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp vay vốn với lãi suất ưu đãi để mua NOXH.
Theo ông Hiển, các chính sách về NOXH thay đổi theo từng mục tiêu, chương trình an sinh mà không theo luật tài chính. Nên đã đến lúc tách riêng hệ thống ngân hàng thương mại ra khỏi chính sách hỗ trợ NOXH. Theo đó, ông Hiển ủng hộ việc vẫn tiếp tục duy trì gói cho vay ưu đãi đối với chương trình NOXH, nhưng nên rút ngân hàng thương mại ra khỏi chương trình cho vay mua, thuê mua NOXH. Nếu cho vay mua, thuê mua NOXH thì tập trung vào ngân hàng chính sách xã hội hoặc quỹ phát triển nhà.
“Ngân hàng thương mại cổ phần kinh doanh vốn theo cơ chế thị trường, nên khi cho vay lãi suất ưu đãi, sau đó nhà nước cũng phải bù lãi suất lại. Việc này nên để cho các ngân hàng nhà nước lo”, ông Hiển nói và cho rằng cách vận hành cơ chế hỗ trợ NOXH hiện nay cũng chưa ổn khi nhà nước hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp tư nhân làm NOXH rồi “ép” họ phải bán giá rẻ. Do lợi nhuận không đáng là bao nên doanh nghiệp phải lách luật bằng cách “chia” làm 2 hợp đồng, bán nhà và bán nội thất để thu lời cao hơn. Các đối tượng mua NOXH cũng phát sinh nhiều tiêu cực, tạo cơ chế xin – cho.
