Hồ sơ tính thuế nhà đất bị ‘tắc’

Anh Cường, một người dân tại H.Nhà Bè, hồi đầu tháng 8.2024 mua một căn nhà trên địa bàn xã Phước Kiển (H.Nhà Bè) với giá hơn 10 tỉ đồng. Ngay khi ký công chứng và khai đúng giá mua bán để tính thuế, hồ sơ của anh được nộp vào bộ phận một cửa tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai H.Nhà Bè. Mọi thủ tục đã xong, hồ sơ chuyển qua ngành thuế, nhưng đến nay đã 1 tháng vẫn chưa xong.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

“Tôi mua căn nhà trên hơn 10 tỉ đồng, tiền đã trao nhưng sổ đỏ chưa thấy đâu, vẫn đang đứng tên chủ cũ khiến tôi rất lo lắng. Trong khi địa phương ngay cạnh TP.HCM là Bình Dương, việc tính thuế vẫn diễn ra bình thường, họ vẫn áp dụng bảng giá đất cũ; nhưng TP.HCM thì mọi thứ liên quan đến nhà đất đều ách tắc lại hết”, anh Cường bức xúc cho biết.

Đồng cảnh ngộ, chị Nguyên (ngụ TP.Thủ Đức) thông tin, Chi cục Thuế TP.Thủ Đức bỗng dưng dừng hết tất cả các hồ sơ tính tiền sử dụng đất, thuế, phí… cả tháng nay. Trong khi đó, theo dự thảo bảng giá đất mới thì giá đất ở TP.Thủ Đức tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất hiện hành. Điều này đồng nghĩa với việc người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ phải đóng cao hơn nhiều so với trước. “Trong lúc bảng giá đất mới chưa có, bảng giá đất hiện tại vẫn còn hiệu lực theo quy định của luật Đất đai 2024, nhưng ngành thuế lại “giam” hồ sơ của dân, không giải quyết như vậy là sai luật”, chị Nguyên bức xúc.

“Hiện nay bảng giá đất điều chỉnh chưa ban hành. Trong khi theo khoản 1 điều 257 của luật Đất đai 2024 thì bảng giá đất hiện tại vẫn còn hiệu lực đến ngày 31.12.2025. Mặt khác, khoản 3 điều 152 của luật Ban hành văn bản quy định: Văn bản của UBND, HĐND các cấp đặc biệt không được áp dụng lùi thời gian trở về trước. Tại sao ngành thuế không cho người dân đóng thuế với các hồ sơ nộp từ ngày 1.8 đến nay? Tôi không hiểu trong hơn một tháng qua, cán bộ, lãnh đạo của ngành thuế làm gì khi hồ sơ của người dân dồn ứ ở đó không xử lý. Việc ngừng tính thuế gây thiệt hại cho người dân như vậy, ai chịu trách nhiệm?”, chị Nguyên đặt vấn đề.

Trong văn bản khẩn gửi UBND TP.HCM mới đây, Cục Thuế TP.HCM giải trình rằng, từ ngày 1 – 27.8, cơ quan thuế đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ. Trong đó có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, có 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…).

Cục Thuế TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất…) để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1.8.2024. Để tránh tồn đọng hồ sơ, khiếu nại, ảnh hưởng đến nhu cầu thực tế và quyền lợi hợp pháp của người dân, Cục Thuế TP.HCM sẽ báo cáo Tổng cục Thuế về việc giải quyết các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính nêu trên khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Phải hài hòa lợi ích cho người dân

Đây là lần thứ hai cơ quan thuế gửi văn bản kiến nghị tới UBND TP.HCM về việc này. Trước đó ngày 1.8, Cục Thuế TP.HCM đã có Công văn số 7825 nêu những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế khi áp dụng Quyết định 02/2020 của UBND TP.HCM đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 điều 159 luật Đất đai 2024. Do đó, Cục Thuế TP kiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mới đây Sở TN-MT đề xuất xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo phương án 4 (đã được chọn) có thể chưa thật chính xác. Bởi phương án 4 thực chất là nội dung khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024 đã quy định: trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương, mà TP.HCM thuộc trường hợp cần thiết ban hành bảng giá đất điều chỉnh bởi nhiều nguyên nhân. Nhưng khi xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1.8 đến ngày 31.12.2025 cũng sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng năm 2024 theo Quyết định số 56/2023 quy định hệ số K năm 2024 đã cao hơn 1 lần so với năm 2023.

Trong đó 4 trường hợp cần được quan tâm xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp tình hợp lý gồm: Người chưa được cấp sổ đỏ lần đầu với hơn 8.000 thửa đất trên địa bàn TP; người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chia cho con cháu; người xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà phần đất có nhà ở đã được cấp sổ đỏ, đối với phần đất còn lại này tuy được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày nhưng thực chất là sân nhà, không còn chức năng sản xuất nông nghiệp; và cuối cùng là người có nhà, đất nằm trong các khu vực bị quy hoạch treo, dự án treo. Điển hình như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới hoặc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc dự án Bình Quới – Thanh Đa đã bị thiệt thòi, thiệt hại rất lớn trong nhiều năm qua.

Với cách tiếp cận trên, ông Châu đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP.Thủ Đức. Việc này nhằm bảo đảm cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1.8 đến ngày 31.12.2025 sẽ tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng năm 2024.