Đánh thuế sẽ khiến giá bất động sản tăng thêm

Bộ Xây dựng mới đây đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất này cũng được Bộ Tài chính đồng tình, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

TS Trương Văn Phước: VN và nhiều quốc gia đang trong giai đoạn phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19, với chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng để kích thích tăng trưởng. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang gặp nhiều khó khăn, nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn, và nguồn cung nhà ở nói chung vẫn chưa đáp ứng đủ.

Hơn nữa, cần lưu ý rằng VN mới chuyển đổi sang kinh tế thị trường và không thể so sánh trực tiếp với các nền kinh tế đã phát triển hàng trăm năm. Vì thế, việc đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3… có thể làm giảm động lực đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

Chính sách này còn “lợi bất cập hại” bởi chỉ thu được một ít thuế mà gây tác động sâu rộng, như gây ra tâm lý lo ngại, giảm sức mua và kìm hãm đà phục hồi của thị trường… Thị trường BĐS không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi giữ giá trị tài sản của nhiều hộ gia đình, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác chưa thực sự phát triển và ổn định.

Nhiều ý kiến cho rằng việc đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất sẽ hạn chế đầu cơ, từ đó góp phần làm giảm giá BĐS, ông có cho rằng đây là giải pháp hiệu quả không?

Ở thời điểm hiện tại, khi nguồn cung nhà ở tại VN đang nhỏ giọt và không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, các yếu tố như thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đều đang có xu hướng tăng, thì việc gánh thêm thuế sẽ hạn chế tình hình đầu cơ nhưng cũng sẽ làm giá nhà đất tăng lên, khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Bên cạnh đó, quá trình cấp phép cho các dự án mới còn chậm chạp và phức tạp, làm hạn chế nguồn cung trong khi nhu cầu nhà ở từ một thị trường với 100 triệu dân ngày càng lớn. Điều này càng đẩy giá nhà lên cao và làm trầm trọng thêm vấn đề tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

Vì thế theo tôi, việc mở rộng nguồn cung và cải thiện môi trường đầu tư sẽ giúp cân bằng cung cầu, ổn định giá nhà và mang lại cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn, thay vì áp dụng các chính sách thuế có thể gây thêm áp lực cho thị trường.

Nghĩa là đánh thuế sẽ không giúp giá nhà giảm đi…?

Đúng vậy! Phải nhìn vào bản chất, nguyên nhân khiến giá nhà tại VN hiện nay cao là do cung không đủ cầu. Theo quy luật thị trường, giá chỉ giảm khi cung lớn hơn cầu. Bởi thế, thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Thậm chí, càng gánh thêm nhiều thuế phí, giá BĐS sẽ càng tăng, tức là quy định này sẽ gây tác động ngược. Tất cả, người dân sẽ phải gánh chịu. Vì thế, thay vì “đẻ thêm” các loại thuế, chúng ta cần tập trung vào việc tăng nguồn cung nhà ở. Phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh chứ không nên biến thuế thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường BĐS cũng như nền kinh tế.

Trung Quốc đang phải trả giá việc siết chặt quá mức BĐS

Trong khi VN đang tính tới việc đánh thuế người sở hữu hơn một BĐS thì Trung Quốc vừa tiếp tục công bố hàng loạt giải pháp mạnh tay nhằm thúc đẩy thị trường địa ốc. Theo ông, vì sao nước này lại “thay đổi 180 độ” như vậy?

Trung Quốc là một trong những nền kinh tế có tính linh hoạt rất cao. Trước đây, họ đã áp dụng những quy định nghiêm ngặt nhằm kiềm chế thị trường BĐS, nhưng sau đại dịch Covid-19, bối cảnh kinh tế toàn cầu đã thay đổi đáng kể. Những động thái điều chỉnh chính sách BĐS hiện nay của nước này được xem là nỗ lực sửa sai cho việc siết chặt quá mức trước đây, nhằm tạo ra sự ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Từ câu chuyện của Trung Quốc, ông đánh giá sao về vai trò của lĩnh vực BĐS với nền kinh tế của một quốc gia?

Thị trường BĐS đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế, đặc biệt là ở các quốc gia đang phát triển. Tại Trung Quốc, BĐS chiếm khoảng 20% hoạt động kinh tế trực tiếp. Khi tính cả các tác động gián tiếp từ chuỗi cung ứng và các hoạt động liên quan, tỷ trọng của BĐS có thể lên tới 29 – 30% GDP.

Tại VN, ngành BĐS chiếm từ 11 – 12% GDP, cho thấy vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế. Khi nhắc đến BĐS, người ta thường chỉ nghĩ đến việc mua bán nhà đất. Nhưng thực tế, lĩnh vực này có một hệ sinh thái rộng lớn, liên quan trực tiếp đến 40 – 50 ngành khác. Ví dụ, các ngành xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thiết kế và lao động… đều phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường BĐS.

Trong vài năm qua, thị trường BĐS VN đã trải qua nhiều biến động. Các thủ tục hành chính trở nên thận trọng hơn, những khó khăn về pháp lý cũng như quy trình cấp phép dẫn đến tình trạng thị trường có giai đoạn gần như đóng băng. Theo đó, tác động tiêu cực lan rộng đến nhiều ngành nghề liên quan, ảnh hưởng đến nền kinh tế của chúng ta.

Nhưng thuế cũng là một công cụ không thể thiếu để điều tiết cung – cầu, giá cả, vậy chúng ta nên ứng xử thế nào để thị trường phát triển lành mạnh và người dân có thể sở hữu nhà ở với giá hợp lý hơn?

Trung Quốc đã gặp phải những hậu quả nghiêm trọng từ các chính sách thắt chặt BĐS, dẫn đến suy thoái kinh tế. Hiện nay, họ đang phải nỗ lực sửa sai bằng cách gỡ bỏ các rào cản và thúc đẩy các biện pháp hỗ trợ thị trường. VN cần học hỏi từ những sai lầm này, không dựng thêm rào chắn để tránh đi vào vết xe đổ.

Chúng ta nên áp dụng phương châm “dò đá qua sông” từng bước thận trọng, thử nghiệm và điều chỉnh chính sách dựa trên tình hình thực tế của thị trường. Các chính sách đột ngột hoặc quá cứng nhắc có thể làm giảm sức hút đầu tư, kìm hãm tăng trưởng và gây ảnh hưởng đến người dân. VN nên hướng tới một cách tiếp cận mềm dẻo, linh hoạt hơn để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và nền kinh tế.