Đánh thuế sẽ khiến giá bất động sản tăng thêm: Tăng cung, giảm thủ tục

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự. Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. 

Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng. Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành. Tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân.

Một nguyên nhân quan trọng khác cũng khiến giá BĐS tăng là do nút thắt về pháp lý. Vướng mắc này khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp (DN) đưa ra bị thay đổi. Nhiều DN buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra triển khai dự án. Ngoài ra còn những “chi phí không tên” mà DN phải chi trả. Do không hợp lệ nên những loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Bộ Xây dựng trong Báo cáo gửi Chính phủ mới đây cũng thừa nhận, khi áp dụng giá đất năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất (SDĐ) của các dự án sẽ tăng lên nhiều so với trước. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế, phí liên quan đến đất … Việc này sẽ tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá BĐS tăng. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, BĐS lên 15 – 20% so với trước.

Có thể thấy, các thủ phạm làm tăng giá nhà đất hết sức rõ ràng. Thế nên giải pháp để kéo giá nhà bằng cách đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất không thể giải quyết được căn bệnh giá BĐS cao hiện nay.

Tăng nguồn cung để giảm giá BĐS

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, nói rằng trong bối cảnh khó khăn, ai cũng nghĩ giá BĐS ở những TP lớn sẽ giảm. Nhưng thực tế giá nhà đất không những không giảm mà còn tăng, nhất là ở thị trường sơ cấp. “Chủ đầu tư phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí phát triển dự án, chi phí pháp lý, nhất là tiền SDĐ tác động rất lớn đến giá bán. Thậm chí có trường hợp nhiều DN đã tạm đóng tiền SDĐ nhưng khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền SDĐ tăng vọt dẫn đến nguy cơ lỗ. Còn đối với những dự án chưa mở bán, tiền SDĐ thực tế tăng hơn nhiều so với phương án dự trù ban đầu của chủ đầu tư, vô hình trung đẩy giá nhà tăng cao”, ông Thắng phân tích.

Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, trong chi phí đầu tư một dự án BĐS, chi phí mua đất thường chiếm một trọng số khá lớn. Đặc biệt là ở các dự án có vị trí tại khu vực trung tâm hoặc vùng ngoại vi các TP lớn. Do vậy thời gian tới khi bảng giá đất ban hành dự kiến với giá tăng khá cao, có thể sẽ kéo giá đất tăng theo, làm cho chi phí dự án đội lên nhiều, từ đó làm tăng giá BĐS. “Những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình triển khai dự án cũng là yếu tố làm tăng giá BĐS. Bởi dự án càng kéo dài, gánh nặng từ việc chi trả lãi/gốc cho khoản vay ngân hàng tăng cao, đặc biệt là ở những dự án sử dụng tỷ trọng đòn bẩy tài chính lớn thì gánh nặng chi phí vốn càng lớn, khiến giá thành sản phẩm bị đội lên cao. Thậm chí lãi vay có thể ăn hết cả một dự án. Do vậy thay vì đánh thuế để giảm giá BĐS, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ DN hoàn thành sớm hồ sơ pháp lý cho dự án để tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ”, ông Thắng nói.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng khẳng định giá nhà đất tăng bởi tất cả các chi phí cấu thành không có dấu hiệu giảm, từ giá nguyên vật liệu, chi phí vốn, tiền mua đất, tiền SDĐ. Đặc biệt là pháp lý để làm một dự án quá lâu, mất nhiều năm trời mới xong. Minh chứng là mấy năm nay số lượng dự án tại TP.HCM đưa ra chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Điều này là nguyên nhân chính làm cho BĐS đội giá lên rất nhiều. Cũng vì nguồn cung khan hiếm nên DN nào có được dự án tung ra thị trường thường “hét” giá rất cao vừa để đảm bảo an toàn, vừa để tối ưu hóa lợi nhuận. 

“Với các lý do đó, giá BĐS tại TP.HCM ở thị trường sơ cấp trong năm nay có thể tăng ít nhất 10 – 20%. Để giảm giá, giải pháp cốt tử là phải cắt giảm thủ tục hành chính để làm sao một dự án tối đa trong 2 năm phải có được giấy phép xây dựng. Khi nguồn cung tăng lên, các DN sẽ phải cạnh tranh về giá, chất lượng, dịch vụ để bán được hàng. Còn đánh thuế thời điểm này không những không mang lại kết quả như kỳ vọng là giảm giá nhà, trái lại có thể làm thị trường BĐS đã khó càng thêm khó. Giá BĐS thậm chí còn tăng vì phải chịu thêm thuế”, ông Quang nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giảm dần “chi phí không tên”, gỡ nút thắt pháp lý chính để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây mới là giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung – cầu cũng như “ghìm cương” giá nhà. Một giải pháp nữa là đổi cách thu tiền SDĐ dự án nhà ở thương mại thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 – 20% giá đất trong bảng giá đất. Làm được điều này góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại.