Bất động sản Hà Nội ‘ấm’ lên, TP.HCM vẫn nguội

Đánh giá về tác động từ bảng giá đất điều chỉnh lên thị trường bất động sản, ông Trần Quân, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cho rằng về mặt tâm lý sẽ có tác động nhưng không quá nhiều, bởi thời gian qua, đấu giá đất đang bị thổi bùng lên quá cao. Vì thế, giá đất tăng chỉ khiến một số vùng ngoại thành, nơi giá đất chưa tăng “giật mình” một chút. Còn đa số người dân nội thành và những nơi có đấu giá đất đều cảm thấy bình thường vì họ đã mặc định bảng giá đất sẽ tăng. Còn căn hộ chung cư thì từ tháng 8 giá đã tăng dựng đứng. “Người dân Hà Nội lâu nay đã quen với việc giá nhà đất tăng mạnh. Do vậy khi TP công bố bảng giá đất tăng cao gấp nhiều lần so với bảng giá cũ thì họ cũng thấy… bình thường”, ông Trần Quân cho hay.

Ảnh: Đình Sơn

Trao đổi với PV Thanh Niên, các chủ đầu tư, đơn vị môi giới bất động sản tại Hà Nội cũng cho hay bảng giá đất điều chỉnh cao hơn khá nhiều so với bảng giá đất cũ nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do đó, bảng giá đất mới không tác động nhiều đến thị trường bất động sản Hà Nội, vốn “tăng ảo, sốt nóng” thời gian qua. Thực tế cho thấy từ khi bảng giá đất điều chỉnh được công bố sẽ áp dụng từ 20.12 đến hết ngày 31.12.2025, thị trường bất động sản Hà Nội không có nhiều biến động bởi doanh nghiệp, người dân và thị trường đã hình dung được bảng giá đất điều chỉnh sẽ tăng, giống như cách TP.HCM đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng tương ứng trước đó.

Tuy nhiên về lâu dài, theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bảng giá đất mới lại có ý nghĩa rất lớn trong việc xây dựng giá khởi điểm trong công tác đấu giá đất, vốn bất cập trong thời gian qua ở Hà Nội. Theo đó, bảng giá đất mới sẽ làm giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, lượng hồ sơ nộp sẽ ít hơn, qua đó thanh lọc được nhiều khách hàng không có năng lực tài chính mua mà chỉ đủ tiền đặt cọc hoặc rải nhiều hồ sơ khiến công tác đấu giá gặp nhiều khó khăn, bị biến tướng. Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh lần này dù giá đã tăng nhiều so với trước nhưng vẫn chưa tiếp cận giá thị trường. 

“Dù vậy, bảng giá đất điều chỉnh lần này sẽ giúp giá đền bù được tăng lên và những người dân bị di dời, giải tỏa, bị thu hồi đất sẽ vui mừng do số tiền được nhận nhiều hơn, đỡ thiệt thòi hơn”, ông Quê nhận định. Không chỉ vậy, việc định giá đất để tính tiền sử dụng đất lâu nay ách tắc thì giờ đây, cùng với việc luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cộng với bảng giá đất điều chỉnh sát giá thị trường được ban hành sẽ giúp đẩy nhanh tiến trình này, cán bộ thực hiện công tác định giá đất cũng yên tâm trong việc chấp hành nhiệm vụ. Khi nút thắt tiền sử dụng đất được tháo sẽ giúp nguồn cung bất động sản tăng lên. Đây cũng là cơ sở để ban hành bảng giá đất theo giá thị trường áp dụng lần đầu từ ngày 1.1.2026, góp phần hài hòa hơn lợi ích của các chủ thể, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Nhà giá rẻ khó bán

Trong khi tại Hà Nội thị trường “nóng” lên với những phiên đấu giá và việc TP ban hành bảng giá đất thì ở TP.HCM, dù bước vào dịp cao điểm cuối năm nhưng giao dịch chung vẫn trầm lắng. Mới đây, đơn vị môi giới Eximrs và Công ty Conic – chủ đầu tư dự án Conic Boulevard (H.Bình Chánh), đã mở bán tập trung dự án này với sự tham dự của khoảng 500 khách hàng. Dự án đã bàn giao cho khách hàng vào ở và có giá rẻ nhất thị trường hiện nay (khoảng 37 triệu đồng/m2), khách hàng chỉ cần số vốn ban đầu từ 450 triệu đồng (15%) cho căn hộ 2 phòng ngủ; đồng thời còn có cơ hội hưởng chiết khấu lên đến 15% giá trị căn hộ, cùng nhiều ưu đãi và quà tặng hấp dẫn, trong đó có gói nội thất cao cấp trị giá lên đến 130 triệu đồng. 

Tuy nhiên, kết quả bán hàng không được như kỳ vọng, chỉ khoảng 50% giỏ hàng trong tổng số hơn 200 căn mở bán đợt đầu tiên có chủ. Một lãnh đạo Công ty Conic thừa nhận không lý giải được vì sao kết quả bán hàng khá chậm khi mà dự án nằm trong phân khúc nhà giá rẻ, thậm chí là rẻ nhất thị trường hiện nay, rẻ hơn mức giá nhiều dự án ở Bình Dương đang mở bán. “Lâu nay ai cũng nói thị trường mất tích căn hộ giá rẻ phục vụ cho đại đa số người dân, toàn căn hộ cao cấp phục vụ khách hàng đầu tư. Thế nhưng khi dự án của chúng tôi mở bán với mức giá rẻ như vậy lại bị khách hàng ngó lơ. Trong khi thị trường Hà Nội bán hàng “rào rào” thì ở TP.CHM bán hàng khá chậm. Chúng tôi không hiểu nhu cầu thực sự của thị trường là gì”, vị này than thở.

Một dự án khác là Fiato Uptown thuộc dòng trung cấp ở TP.Thủ Đức dù mật độ xây dựng khoảng 25%, thấp nhất thị trường hiện nay và giá trên dưới 50 triệu đồng/m2, đến nay chuẩn bị cất nóc và dự kiến đầu năm 2026 sẽ giao nhà thế nhưng theo chủ đầu tư, mỗi tháng chỉ bán lai rai được khoảng 30 – 40 căn dù đã chạy hết tốc lực. Trong khi đó, các dự án ở Bình Dương giáp ranh với TP.Thủ Đức, giá cũng lên đến bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2 vẫn bán được.

Chủ đầu tư dự án Hoàng Kim Paris (TP.Thủ Đức) giáp ranh khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng cho hay đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở và nếu xét vị trí thì có thể đẹp hơn nhiều dự án của Gamuda Land nhưng giá chỉ bằng một nửa, tức khoảng 80 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó bán. Sau nhiều lần bán hàng không thành công, đến nay chủ đầu tư đã khóa giỏ hàng, không bán nữa.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty DKRS, giải thích lâu nay các chủ đầu tư tại TP.HCM tập trung nhiều vào phân khúc trung, cao cấp bởi hàng vẫn bán được và giá được thị trường chấp nhận. Những khách hàng có tiền mua bất động sản vì thương hiệu và tầm nhìn dài hạn chứ không hẳn chỉ vì giá. 

“TP.HCM là một siêu đô thị cũng nên hướng đến phát triển căn hộ cao cấp. Có một điều không thể phủ nhận là người giàu ở Việt Nam ngày càng nhiều và sự phân hóa giàu nghèo đã bắt đầu xuất hiện. Người giàu thì ngày càng giàu hơn, trong khi người làm công ăn lương, người lao động thu nhập ngày càng eo hẹp hơn. Điều này lý giải nghịch lý vì sao phân khúc bất động sản cao cấp dễ bán, còn phân khúc nhà giá vừa túi tiền bán khá chật vật”, ông Tùng lý giải theo góc nhìn cá nhân về hiện tượng nhà giá mềm vẫn khó bán. 

Cũng theo vị này, hiện người giàu mua bất động sản bất chấp, mua vì thương hiệu. Một phần vì nguồn cung bất động sản cao cấp vẫn còn ít so với nhu cầu. Còn đối với các dự án phục vụ đại trà, phục vụ đối tượng thu nhập trung bình lại bán chậm vì người mua khó khăn về tài chính nên phải cân nhắc, đắn đo, tính toán rất kỹ trước khi mua.