Thị trường văn phòng bước vào chu kỳ mới

Thông tin được CBRE ghi nhận trong báo cáo tiêu điểm thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh Q.4/2025 hôm 13/1.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, khu vực miền Nam

Theo báo cáo, thị trường nhà ở TP.Hồ Chí Minh sau sáp nhập có hơn 17.300 căn hộ mở bán mới, chiếm phần lớn trong cơ cấu nguồn cung năm 2025. Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của các vùng mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường, trong bối cảnh khu vực lõi ngày càng hạn chế về quỹ đất, giá liên tục tăng và khó khăn trong các vấn đề pháp lý.

Ở phân khúc căn hộ, Quý 4/2025 ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới (tăng 23% so với Quý 3, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024), cho thấy sự tự tin trở lại của các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm. Hơn 50% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2). Đặc biệt, trong giai đoạn này, các chủ đầu tư đã kích cầu bằng những chính sách đột phá: giãn tiến độ thanh toán lên đến 5 năm và chiết khấu hấp dẫn từ 5% – 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn năm đạt 73%, riêng Quý 4 đạt mức ấn tượng 90%.

Thị trường Bình Dương sau khi sát nhập vào TP.Hồ Chí Minh ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP.Hồ Chí Minh (cũ).

Báo cáo dự báo năm 2026, nguồn cung tại TP.Hồ Chí Minh (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố. Nếu tính trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.

Phân khúc BĐS gắn liền với đất, đặc biệt là thị trường nhà thấp tầng tại khu vực TP.Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn. Con số này cao gấp 20 lần so với năm 2024. Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.Hồ Chí Minh sẽ cải thiện nhờ các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028.

Trong khi đó, thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh trong năm 2025 đón nhận thêm 100.685 m2 NLA nguồn cung mới, tăng 60% so với năm 2024, trong đó hạng A chiếm 68% tổng nguồn cung mới. Xu hướng tìm kiếm văn phòng chất lượng cao vẫn dẫn dắt thị trường; 45% diện tích giao dịch ghi nhận bởi CBRE trong năm 2025 đến từ mục đích di dời, trong đó giao dịch đến văn phòng hạng A chiếm hơn 50%.

Trong giai đoạn 2026 – 2028, thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh dự kiến sẽ chào đón hơn 200.000 m2, trong đó hơn 50% nguồn cung tương lai nằm tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm, nơi dự kiến hình thành khu Trung tâm tài chính quốc tế TP.Hồ Chí Minh (HCM IFC).

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, khu vực miền Nam cho biết: “Sự hình thành của Khu Tài chính Quốc tế (IFC) được kỳ vọng là động lực chiến lược thúc đẩy cả nguồn cung lẫn nhu cầu thuê văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh trong 3-5 năm tới. Sự xuất hiện của IFC không chỉ mở rộng quy mô nguồn cung mà còn kích cầu mạnh mẽ, thu hút các khách thuê ngành tài chính, ngân hàng, và các đơn vị dịch vụ cao cấp trong khu vực. Sự chuyển dịch này đồng thời tạo tiền đề cho một cuộc chạy đua về chất lượng. Để đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê, thị trường dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng nâng cấp về chất lượng, tiện ích và dịch vụ tại các tòa nhà mới. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh đang bước vào thời kỳ phát triển bền vững, hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp nhất để khẳng định vị thế trung tâm kinh tế năng động của khu vực.”

Phân khúc BĐS bán lẻ ghi nhận sự tăng giá liên tục do nguồn cung hạn chế. Sự khan hiếm về mặt bằng chất lượng đã đẩy giá thuê tại TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng từ 3-6% so với năm trước. Dự báo trong năm 2026, giá thuê sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại TP.Hồ Chí Minh. “Nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới tại TP.Hồ Chí Minh trong năm 2026 dự kiến cực kỳ hạn chế, chỉ khoảng 15.000 m2 từ một khối đế chung cư tại Quận 1. Các dự án quy mô lớn phần lớn đang chưa triển khai, chậm tiến độ hoặc gặp vướng mắc pháp lý,” báo cáo CBRE nhấn mạnh.

Theo bà Thanh Phạm, trong giai đoạn 2026 – 2028, phân khúc kho xưởng xây sẵn dự kiến ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ với hơn 1 triệu m² nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và Đồng Nai. Lượng nguồn cung lớn này được xem là bước chuẩn bị hạ tầng thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng cao của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Ở bức tranh rộng hơn về định hướng phát triển công nghiệp, sự cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, các đường Vành đai, cao tốc) cùng hành lang pháp lý từ Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2025) đang tạo ra động lực chuyển đổi quan trọng. Những yếu tố nền tảng này giúp thị trường Việt Nam Nam mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào các ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu (Data Centre), thay vì chỉ giới hạn ở sản xuất truyền thống như trước đây”.