Ngân hàng sẽ cho vay có chọn lọc để giữ nhịp phục hồi thị trường bất động sản

Những tuần đầu năm 2026, thị trường bất động sản rộ lên thông tin ngân hàng sẽ dừng cho vay lĩnh vực này do “van” tín dụng bị giới hạn.

Sẽ không đóng “van” tín dụng 

Những tuần đầu năm 2026, thị trường bất động sản rộ lên thông tin ngân hàng sẽ dừng cho vay lĩnh vực này do “van” tín dụng bị siết. Trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, có nơi tiệm cận 14%/năm, tin đồn ấy lập tức khiến nhà đầu tư lo lắng về nguy cơ thị trường rơi vào một chu kỳ đóng băng mới. Tuy nhiên, thực tế đang diễn ra theo hướng khác.

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024 và chiếm 24,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản chiếm tới 44,2%, phản ánh mức độ tập trung vốn rất lớn vào khu vực doanh nghiệp và dự án. Con số này cho thấy, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất của hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, đại diện Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) khẳng định sẽ tiếp tục đồng hành, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Theo BIDV, mục tiêu của ngân hàng là cung ứng vốn, bảo đảm tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô và thị trường tiền tệ, vì vậy sẽ triển khai kịp thời các giải pháp điều hành tín dụng phù hợp, hiệu quả. BIDV nhấn mạnh định hướng đóng vai trò tổ chức tín dụng chủ đạo trong cung ứng vốn cho nền kinh tế, đồng hành với các doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp, hiệu quả, khả thi, đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Trước đó ngày 11/2, BIDV đã đề nghị các chi nhánh tạm dừng trình trụ sở chính tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có thông báo mới. Tuy nhiên, động thái này nhằm thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đó là một bước điều chỉnh kỹ thuật để bảo đảm tuân thủ hạn mức, chứ không phải “đóng van” với bất động sản.

Tại Hội nghị Công bố Kết quả Kinh doanh Quý IV/2025 của Vietcombank, ông Nguyễn Thắng, Kinh tế trưởng Vietcombank cho biết năm 2025 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 19%, nhưng sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước áp dụng cách tiếp cận thận trọng hơn, với trần tăng trưởng tín dụng 15%. Tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đã gần 150%, mức được xem là khá cao theo chuẩn quốc tế, nên việc điều hành thận trọng là cần thiết. Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025. Điều này cho thấy định hướng quản lý thận trọng và nhằm kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao.

Diễn biến thị trường cho thấy, “van” tín dụng không khép lại, nhưng được điều chỉnh để dòng vốn phân bổ hợp lý và có kỷ luật hơn. Thay vì tăng trưởng nóng, tín dụng bất động sản đang được đặt vào khuôn khổ kiểm soát rủi ro.

Hồi phục có chọn lọc

Song song với thông điệp không dừng cho vay, mặt bằng lãi suất mới đã hình thành. Vietcombank hiện áp dụng lãi suất thả nổi cho vay mua nhà dao động 9,9% – 10,9%/năm; lãi suất cố định trong khoảng 9,6% – 13,9%/năm. Ông Dương Đức Hiếu, Trưởng bộ phận Quan hệ Nhà đầu tư Vietcombank cho biết mặt bằng lãi suất này có thể ảnh hưởng đến nhóm khách hàng vay đầu tư, nhưng không tác động nhiều đến nhóm vay để ở, vốn chiếm phần lớn cơ cấu khách hàng của ngân hàng. Nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vẫn ở mức khá cao.

Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Quân Đội MB cũng cho rằng với mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ 10% trở lên, mức tăng trưởng tín dụng linh hoạt 15-16% là phù hợp. Theo ông Thái, năm 2026 tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ phải chặt chẽ hơn trong việc triển khai, lựa chọn dự án. Bản thân ngân hàng cũng chọn lọc dự án bất động sản để cho vay phù hợp với mục tiêu kéo giá bất động sản về mức hợp lý với thu nhập của người dân và bảo đảm nhu cầu dài hạn. Nguồn cung tín dụng cho bất động sản thương mại, đầu tư, kinh doanh thấp đi, lãi suất tùy theo mục đích đầu tư hay để ở dao động 9-11%/năm; một số chương trình ưu đãi vẫn duy trì 8-8,5%/năm cho khách hàng ở thực.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, nhấn mạnh năm 2026 là giai đoạn bản lề khi tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng nóng. Định hướng tăng trưởng tín dụng chung khoảng 15% và tín dụng bất động sản về cơ bản không vượt mức này. Ông Lực cho rằng lãi suất tăng xuất phát từ chênh lệch cung – cầu vốn, cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác và định hướng phân bổ nguồn lực. Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên hoàn toàn mà nguồn vốn cần được phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đương nhiên sẽ phải chịu mức cao hơn.

Nhiều chuyên gia cũng lưu ý ba điểm nhấn chính sách năm 2026, từ thay đổi cách áp dụng bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm với hệ số K linh hoạt, đến cơ chế thu hồi đất với tỷ lệ đồng thuận 75%, và định hướng tín dụng phân hóa mạnh giữa đầu tư – kinh doanh và nhà ở thực. Điều này buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn, hạn chế đầu tư dàn trải. .

Nhiều doanh nghiệp, thừa nhận việc lãi suất tăng mạnh đầu năm 2026 tạo áp lực nhất định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng cho rằng đây là động thái “thắng gấp” trong điều hành chu kỳ nhằm kiểm soát rủi ro và ổn định vĩ mô, thay vì thay đổi định hướng dài hạn, và kỳ vọng mặt bằng lãi suất có thể dần được nới lỏng từ quý II khi các mục tiêu kiểm soát được bảo đảm.

Các chuyên gia cũng cho rằng, năm 2026 sẽ không còn là cuộc đua sóng của những dòng tiền ngắn hạn. Đó là bài kiểm tra năng lực tài chính và quản trị của doanh nghiệp, cũng là phép thử kỷ luật tín dụng của ngân hàng. Tín dụng vẫn chảy vào bất động sản, nhưng chảy theo dòng chính sách, theo nhu cầu ở thực và theo tiêu chuẩn thẩm định chặt chẽ hơn. Trong mặt bằng lãi suất mới, sự hồi phục nếu có sẽ không đến từ đòn bẩy quá mức, mà từ sự sàng lọc và tái cân bằng, điều mà thị trường cần để phát triển bền vững hơn trong dài hạn.