Đề xuất cấm chủ đầu tư làm dự án mới nếu vi phạm cam kết

Có thể xử lý hình sự

Đó là đề xuất của bà Nguyễn Thị Thu Nga, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, với UBND TP.HCM. Đề xuất này xuất phát từ thực trạng trên địa bàn TP.HCM có rất nhiều chủ đầu tư (CĐT) vi phạm các quy định của pháp luật như xây dựng sai phép, đem dự án đi thế chấp ngân hàng, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước… dẫn đến việc khách hàng dù đã đóng đủ tiền mua nhà, thậm chí dọn về ở từ lâu nhưng không được nhận sổ đỏ. Đáng nói là rất ít CĐT bị xử lý trong khi khách hàng thì lao đao, khốn khổ, thiệt hại nặng nề.

Mua đất nhiều năm không được giao nền, khách hàng kéo lên Công ty Sadeco

Luật sư (LS) Hoàng Thu (Đoàn LS TP.HCM) ủng hộ quan điểm và đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM vì cho rằng đã đến lúc cần phải có những chế tài, xử lý mạnh và nghiêm minh chứ không chỉ phạt một ít tiền với những hành vi vi phạm là xong. Ngoài những vi phạm thường thấy như CĐT xây dựng sai phép, không đóng nghĩa vụ tài chính cho nhà nước, đem căn hộ đã bán cho khách hàng đi cầm cố ngân hàng để vay tiền, bán nhà cho khách hàng, nhưng xây dựng chậm so với tiến độ cam kết trong hợp đồng…, thì một vấn đề phát sinh mới đây là nhiều CĐT dù đã thu đủ 2% quỹ bảo trì chung cư từ khách hàng nhưng không bàn giao lại cho khách hàng. Điều này khiến khách hàng nhà không được giao hoặc nếu được giao cũng không có sổ đỏ đúng hạn. LS Hoàng Thu đánh giá một trong những nguyên nhân dẫn đến việc sai phạm kéo dài của nhiều CĐT là do cơ quan chức năng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản bát nháo, nhiều dự án chưa đủ điều kiện đã mở bán, đã đưa người dân vào ở.

“Quy định hiện hành chỉ cần có hành vi thu lợi bất chính từ 5 triệu đồng nếu gian dối trong hoạt động mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thì có thể bị xử lý hình sự. Thế nhưng, nhiều công trình xây dựng đã bàn giao lâu năm, nhưng vẫn chưa giao sổ đỏ cho khách hàng thì hiếm khi thấy xử lý trách nhiệm hình sự. Do đó, ngoài việc cấm các CĐT làm dự án mới, có thể quy kết hành vi xây dựng trái pháp luật dẫn đến khách hàng mua căn hộ không được cấp sổ đỏ và nhận định số tiền khách hàng đã thanh toán là tiền thu lợi bất chính thì cũng có thể xử lý hình sự”, bà Thu đề xuất.

Xử lý cả những người thực thi pháp luật

LS Nguyễn Ngọc Thuận, Giám đốc Công ty luật Nghiệp Thành, cũng nhận định đề xuất của lãnh đạo Sở Xây dựng là cần thiết. Nếu áp dụng sẽ bảo vệ được quyền lợi cho người dân, khách hàng. Bởi ông từng làm cho một công ty bất động sản, có dự án từ năm 2005 – 2006 đến nay chưa xong khâu giải phóng mặt bằng dù tiền đã thu gần hết. Không những vậy, CĐT “cù nhây” không chịu hoàn thiện dự án để giao nền cho khách vì nếu làm sẽ lỗ khi mà giá đền bù đã tăng nhiều lần so với lúc bán. Hay như dự án Sadeco – giai đoạn 1 (xã Phước Kiển, H.Nhà Bè, TP.HCM) bán cho khách hàng 3,4 triệu đồng/m2 từ năm 2004 nhưng nay đền bù chưa xong nên không có nền giao cho khách. Giờ đền bù giá cao, nên Sadeco không làm dù khách hàng liên tục khiếu nại, khiếu kiện khắp nơi.

“Chính vì vậy, cần phải sửa luật theo hướng không cho các CĐT vi phạm pháp luật, không hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng được làm dự án mới để họ có trách nhiệm xử lý dứt điểm các sai phạm của mình, nếu không sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng. Đối với việc CĐT không bàn giao quỹ bảo trì, trong luật đã quy định rõ đây là hành vi chiếm dụng trái phép tiền, có thể xử lý hình sự được nhưng lâu nay chưa thấy doanh nghiệp (DN) nào bị xử lý”, LS Thuận nói và nhấn mạnh chỉ xử lý CĐT là chưa đủ, cần xử lý cơ quan chức năng, những người thực thi pháp luật đã tiếp tay, bao che cho CĐT làm bậy. Nếu DN không được những người có trách nhiệm bao che, dung túng thậm chí là bắt tay nhau thì sẽ không xảy ra quá nhiều việc làm sai trái của các DN như thời gian qua.

LS Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, thì phân tích về nguyên tắc chung của điều chỉnh pháp luật là không hồi tố nếu đề xuất này được thông qua và thực hiện. Bởi nó sẽ gây thiệt hại cho đối tượng bị chi phối, trong khi những tồn tại, những vi phạm có thể do “lịch sử” để lại, do yếu tố khách quan mà không phải chủ quan từ phía DN.

“Về cơ bản pháp luật chưa đầy đủ, nhưng cũng đã có để điều chỉnh. Lúc này là cần thi hành nghiêm của cơ quan nhà nước. Bởi hiện nay, dự án luôn phải báo cáo định kỳ các cơ quan chức năng. Các sở chuyên ngành như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên – Môi trường cũng biết sao không xử lý”, LS Phượng nói và lấy ví dụ việc chậm bàn giao sổ là do 2 lỗi cơ bản. Một là xây dựng sai phép, cái này Sở Xây dựng quản lý; hai là lỗi về pháp lý dự án mà chủ yếu là chưa tính tiền sử dụng đất vẫn cho xây, do quyết định giao đất trái luật không ghi giá tiền nộp khi ra quyết định cũng do Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên – Môi trường nắm. Nên trách nhiệm cũng do cơ quan quản lý nhà nước không nghiêm, thậm chí có khuất tất nên DN mới sai phạm. Do vậy cần xử lý cả cơ quan quản lý nhà nước.