Nguy cơ căn hộ 25 m2 sẽ đẩy giá nhà tăng cao

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng thông tin cho làm căn hộ nhỏ 25 m² là tin vui đối với các doanh nghiệp. Bởi trong một dự án, những căn hộ nhỏ bao giờ cũng được khách chọn mua nhiều nhất vì tính trên tổng giá trị sẽ thấp hơn các căn hộ diện tích lớn, phù hợp với túi tiền của nhiều người. Nhưng cũng vì được nhiều người quan tâm nên theo quy luật cung – cầu, giá trung bình từng mét vuông căn hộ diện tích nhỏ bao giờ cũng cao hơn giá của những căn hộ lớn từ 5 – 10%. Ông Thanh đưa ra dẫn chứng một số dự án ở Bình Dương vừa qua khi xây căn hộ diện tích nhỏ giá đến 45 triệu đồng/m², trong khi bình quân giá mỗi mét vuông căn hộ ở đây khoảng 35 – 40 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khi bán hàng, các doanh nghiệp không quảng cáo giá thành mỗi mét vuông mà thường công bố giá thành tổng mỗi căn hộ chỉ hơn 1 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam, cũng cho rằng việc cho làm căn hộ nhỏ là do nhà nước đang tạo điều kiện cho người ít tiền mua được nhà. Nếu căn hộ 45 m² giá 2 tỉ đồng thì căn hộ 25 m² giá hơn 1 tỉ đồng. Nhưng nói rẻ mà không phải rẻ, vì tính ra giá thành mỗi mét vuông căn hộ diện tích nhỏ sẽ cao hơn căn hộ diện tích lớn. Điều này xuất phát từ việc đầu tư căn hộ nhỏ tốn kém hơn căn hộ lớn.

“Giá tăng là điều khó tránh khỏi nhưng lo ngại nhất là các hệ lụy khi cho làm căn hộ nhỏ 25 m² khi làm tăng số lượng căn hộ, dân số, hạ tầng… từ đó dễ dẫn đến hình thành ổ chuột trên cao vì chỉ quy định chung chung. Hiện nay nhiều chủ đầu tư khao khát làm căn hộ nhỏ. Ở trung tâm TP.HCM đã có các căn hộ có giá hàng trăm triệu đồng/m². Nếu một căn 50 m², có giá đến 5 tỉ đồng, nhưng căn hộ nhỏ giá chỉ khoảng hơn 3 tỉ đồng. Như vậy, sẽ bán hàng dễ dàng hơn, nhiều người sẽ mua để ở hoặc cho thuê. Nhà nước lúc đó khó can thiệp được vào giá bán, chỉ có thể cho điều chỉnh được là cho làm ở đâu, làm được bao nhiêu phần trăm trong 1 dự án”, ông Hoàng nói.

Giá tăng là điều khó tránh khỏi nhưng lo ngại nhất là các hệ lụy khi cho làm căn hộ nhỏ 25 m2 khi làm tăng số lượng căn hộ, dân số, hạ tầng… từ đó dễ dẫn đến hình thành ổ chuột trên cao vì chỉ quy định chung chung Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam

Một chuyên gia bất động sản cũng cho rằng giá mỗi mét vuông căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ cao hơn căn hộ lớn do mỗi căn hộ 25 m² cũng sẽ đủ các công năng phục phụ như nhà vệ sinh, phòng khách, phòng ngủ nên làm tăng chi phí đầu tư. Chưa kể nhu cầu, sức mua đều cao. Trong cùng một dự án đơn giá mét vuông căn hộ diện tích càng lớn thì đơn giá mỗi mét vuông căn hộ càng thấp. Còn nếu cho xây dựng căn hộ nhỏ nên ở các phân khúc giá đều vừa túi tiền. “Nói về đơn giá thì bao giờ căn hộ nhỏ đơn giá cũng cao hơn căn hộ diện tích lớn. Nhưng xét trên tổng giá bán thì dù ở dự án cao cấp, mỗi căn hộ cũng không vượt quá 1,5 tỉ đồng và như vậy là vừa túi tiền của nhiều người”, vị này phân tích.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng trên thế giới những căn hộ nhỏ trên dưới 25 m² đã xuất hiện từ lâu. Như tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất được quy định không nhỏ hơn 21 m², Philippines là 24 m², Anh 27 m²… Chức năng của căn hộ này chỉ để phục vụ một người ở và trong một tòa nhà cao tầng, số lượng căn hộ nhỏ chỉ chiếm tỷ lệ khá ít. Về mặt thiết kế, căn hộ 25 m² vẫn bố trí được 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, ở nước ngoài người ta đưa ra các quy định rất cụ thể cho loại căn hộ này. Đặc biệt là lượng người được cư trú trong căn hộ chỉ 1 người, nếu vi phạm điều đó thì chính quyền sở tại sẽ đến lập biên bản và xử phạt ngay. Nhưng ở Việt Nam, vì lý do tiết kiệm, một căn hộ chỉ 25 m² rất có thể sẽ có vài ba người sinh sống. Điều này sẽ tạo ra áp lực lớn về hạ tầng xã hội và giao thông, trong khi hiện nay chúng ta vẫn chưa có chế tài nào quy định cụ thể một căn hộ nhỏ sẽ có bao nhiêu người sử dụng.

“Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25 m² hay 30 m², cũng không phải câu chuyện so sánh với các nước phát triển có nhà mười mấy mét vuông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không, bởi quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch đó, bởi đó là tính toán dài hạn. Khi quy hoạch đúng rồi thì phải thực hiện nghiêm túc. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10 m² cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện. Khi cấp phép xây dựng, chắc chắn chính quyền địa phương phải thật cẩn thận trong việc tính toán mật độ dân số, nhất là những khu vực có mật độ dân cư cao tại TP.HCM như: quận 1, 3, 10… Những dự án mới phải theo kế hoạch dân số và những nơi dân cư ổn định thì không cấp phép nữa vì sẽ gây áp lực lên hạ tầng”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh.

Cũng theo ông Sơn, trong Thông tư 03 của Bộ Xây dựng vẫn còn khá chung chung và áp dụng trên cả nước, nhưng TP.HCM là đô thị đặc biệt thì cần có những hướng dẫn riêng. Đặc biệt, cần có hai điểm cần quyết liệt: Thứ nhất, căn hộ 25 m² này không phải chỗ nào cũng cấp phép và thứ hai là không cấp phép cho những dự án chung cư có căn hộ lớn nhưng cắt ra thành căn hộ nhỏ. Chỉ tiêu dân số luôn phải song hành với hạ tầng, nếu chủ đầu tư cắt nhỏ căn hộ ra thì dễ bán hơn, lợi nhuận cao hơn nhưng áp lực hạ tầng sẽ rất nặng, làm giảm giá trị của khu đô thị và việc giải quyết thì nhà nước phải gánh”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc ban hành Thông tư 03 của nhà nước giống như thấy doanh nghiệp đòi hỏi thì cho làm mà chưa tính đến những tác động, hệ lụy mà căn hộ 25 m² mang lại.

Lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản Trả lời kiến nghị cử tri TP.HCM, Bộ Xây dựng thừa nhận hiện vẫn còn có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường, phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao. Do đó, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình. Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20 – 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể, nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70 – 80% thị trường. Thế nhưng cũng theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý 1/2021 của bộ này, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở những đô thị lớn còn rất ít, hầu như chỉ còn ở các khu vực ngoại thành, xa trung tâm.