Đề xuất giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở, Bộ Tài chính đề xuất giảm thu tiền sử dụng đất trong hạn mức xuống còn 30% và 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân thay vì thu 100% như trước đây và không phân biệt đất trong hay ngoài hạn mức.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất điều chỉnh của các địa phương thực hiện theo quy định của luật Đất đai 2024 đã có mức tăng giá đất nhiều lần. Điển hình là bảng giá đất của TP.HCM (trước khi hợp nhất) có mức tăng từ 2,36 – 38,8 lần so với bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024. Trong khi đó, bảng giá đất năm 2023 cũng đã tăng lên 1 lần so với năm 2022. Vì thế, các tỷ lệ 30% và 50% như Bộ Tài chính đề xuất vẫn còn cao.

Ảnh: Đình Sơn

Bên cạnh đó, theo dự thảo sửa đổi luật Đất đai 2024, dự kiến bảng giá đất sẽ tiếp tục được điều chỉnh bằng hệ số. Vì thế, ông Châu đề nghị “chỉ nên thu 20% đối với diện tích đất trong hạn mức và 30% đối với diện tích đất vượt hạn mức mới hợp tình hợp lý hơn và phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Không chỉ vậy, theo lãnh đạo HoREA, nếu sửa Nghị định 103/2025 theo hướng giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất có thể phát sinh “so bì” từ các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã đóng tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở kể từ ngày 1.8.2024 cho đến ngày luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực. Bởi những hộ gia đình này đã nộp tiền sử dụng đất với mức nộp bằng 100% giá đất của bảng giá đất đối với toàn bộ diện tích thửa đất, không phân biệt đất trong hay ngoài hạn mức, cao hơn rất nhiều so với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đóng tiền sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai sửa đổi. Vì thế, theo ông Châu, nếu được cấp có thẩm quyền cho phép áp dụng hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp này thì cần sửa luật theo hướng UBND cấp tỉnh được hoàn trả khoản tiền chênh lệch mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Hoàn tiền sử dụng đất: Có tình nhưng khó

Đề xuất hoàn lại tiền sử dụng đất cho người dân đã đóng quá cao trước đó được nhiều người ủng hộ. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho biết bản thân ông cũng mới đi chuyển mục đích 400 m2 tại Q.7 (cũ) đất từ đất nông nghiệp lên đất ở và phải đóng đến 14 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Đây là số tiền quá cao khiến bản thân ông choáng váng. Trong khi đó, các dự án của công ty ông cũng đang đứng trước vấn đề nan giải là phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung theo quy định tại Nghị định 103/2024 là 5,4% năm dù không phải lỗi của doanh nghiệp. Với quy định này, một dự án của công ty ở tỉnh Long An (cũ) phải đóng bổ sung 100 tỉ đồng. Hiện nay, Nghị định 103/2024 đang sửa theo hướng giảm tỷ lệ thu xuống còn 3,6%/năm, thậm chí bỏ khoản thu này. Chính vì vậy, không chỉ người dân mà doanh nghiệp cũng cần phải được hoàn trả, khấu trừ số tiền chênh lệch đã đóng trước đó.

“Phải hoàn trả tiền đã thu quá cao cho người dân. Đối với tiền sử dụng đất bổ sung đã thu, trong trường hợp Nghị định 103/2024 sửa theo hướng giảm mức thu hoặc bỏ không thu, cần cho phép doanh nghiệp được khấu trừ khoản tiền sử dụng đất đã nộp bổ sung vào nghĩa vụ tài chính khác của doanh nghiệp hoặc khấu trừ vào tiền sử dụng đất tại các dự án sau này là hợp tình hợp lý. Chúng tôi rất hoan nghênh, đồng tình với đề xuất trên. Có như vậy mới tạo được sự công bằng, bình đẳng giữa người đóng trước và đóng sau”, vị này nêu quan điểm.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, lại băn khoăn đề xuất nói trên “hợp tình” nhưng xét về pháp lý lại rất khó. Bởi tiền đã thu thì ngân sách đã chi, không thể dễ dàng rút ra trả lại. Nếu hồi tố, không chỉ tạo ra gánh nặng khổng lồ cho ngân sách mà còn nảy sinh câu chuyện công bằng: trả cho ai, theo mức nào và dựa trên cơ sở pháp luật nào. Trên thực tế, nhà nước chỉ hoàn lại tiền sử dụng đất trong một số trường hợp rất hẹp như thu sai, tính nhầm hoặc quyết định giao đất bị hủy, còn hoàn trả đại trà thì gần như chưa có tiền lệ.

Không thể phủ nhận mong mỏi chính đáng của người dân là giảm gánh nặng tài chính khi chuyển lên đất ở nhưng ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Hội Tư vấn và Đại lý thuế TP.HCM, thừa nhận rất khó để nhà nước hoàn trả tiền chênh lệch đã thu từ trước. Nhà nước chỉ hoàn trả tiền sử dụng đất nếu thu dư, thu sai. Trong trường hợp ngành thuế thu đúng theo quy định của luật và bảng giá đất do các địa phương ban hành thì việc trả lại là rất khó xảy ra. Muốn hoàn trả tiền, phải sửa luật Đất đai và thậm chí các luật khác liên quan.

“Cần xem xét đến mức tác động, số lượng bị ảnh hưởng. Phải xem xét nhiều yếu tố và phải quy định trong luật. Mà sửa luật thì đối với một chính sách lớn như vậy phải bàn, phải lấy ý kiến phản biện nên sẽ phải chờ rất lâu. Chỉ trong trường hợp thật cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, thực hiện các quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân được quy định trong luật, nghị quyết của Quốc hội, văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan T.Ư mới được quy định hiệu lực trở về trước. Những văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước”, ông Nguyễn Ngọc Tịnh nhấn mạnh.