Nhiều rủi ro pháp lý khi nhờ người khác đứng tên tài sản

ẢNH: NGỌC THẮNG

Về vấn đề này, luật sư Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết những năm gần đây hiện tượng cá nhân, tổ chức nhờ người khác đứng tên hộ quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã trở thành một vấn đề pháp lý phức tạp. Luật sư Hà Hải cũng phân tích những trường hợp cụ thể và hệ lụy có thể xảy ra.

Nhờ người đứng tên vì không đủ điều kiện

Hiện tượng nhờ người đứng tên hộ quyền sử dụng đất thường xuất phát từ các yếu tố pháp lý, kinh tế và xã hội, nơi người chủ thực sự (người bỏ tiền mua hoặc tạo lập tài sản) không thể hoặc không muốn trực tiếp đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai quy định quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng ký, và việc đăng ký này được xem là điều kiện tiên quyết để được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, pháp luật lại không có quy định về việc cho phép hoặc cấm hành vi “nhờ người khác đứng tên hộ”, điều này vô tình tạo ra cơ hội cho hành vi đứng tên hộ diễn ra, gây khó khăn trong việc quản lý trong thực tế.

Bên cạnh đó, luật Nhà ở hiện nay có những quy định hạn chế quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với một số đối tượng, đặc biệt là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo quy định luật Nhà ở 2023, luật Đất đai 2024 hiện nay, người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn sở hữu nhà ở Việt Nam, cần đáp ứng các điều kiện sau: phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (khoản 2 Điều 8 luật Nhà ở 2023); được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h khoản 1 Điều 28 luật Đất đai 2024).

Chính vì những rào cản pháp lý nêu trên, khi những người này có nhu cầu đầu tư hoặc sở hữu bất động sản tại Việt Nam, họ thường tìm cách “lách luật” bằng việc nhờ người thân, người quen đủ điều kiện đứng tên hộ trên giấy chứng nhận.

…Vì động cơ kinh tế, và rủi ro pháp lý

Động cơ kinh tế cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc đứng tên hộ. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp sử dụng nhờ người khác đứng tên hộ nhằm mục đích như: sở hữu vượt hạn mức sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hoặc để tránh các nghĩa vụ tài chính như thuế và lệ phí trước bạ; trốn tránh nghĩa vụ với người khác, tránh nghĩa vụ với vợ chồng hay con cái liên quan đến quan hệ hôn nhân, thừa kế, kê khai tài sản…

Ngoài ra, người đứng tên hộ – với tư cách là chủ tài sản, hoàn toàn có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản mà không cần sự đồng ý của người nhờ đứng tên hộ. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, khi đất đủ điều kiện bồi thường thì người được đứng tên sẽ là người được nhận toàn bộ số tiền bồi thường.

Nếu người đứng tên hộ có nợ hoặc nghĩa vụ về tài sản với bên thứ ba mà bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ thì tài sản người này đang đứng tên hộ có thể bị kê biên, xử lý, dẫn đến người nhờ đứng tên hộ bị mất tài sản.

Vì vậy, nếu người đứng tên không trung thực, có ý đồ chiếm đoạt tài sản thì họ có thể chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác và dễ dàng phủ nhận giao dịch đứng tên hộ và từ chối chuyển nhượng, hoàn trả lại tài sản, tiền cho người nhờ đứng tên hộ.

Trường hợp người đứng tên hộ chết, khi đó sẽ phát sinh quyền thừa kế tài sản cho những người thừa kế. Tài sản đứng tên hộ có thể được xem là di sản thừa kế do người chết để lại và được chuyển giao cho người thừa kế của người đứng tên hộ theo quy định pháp luật về thừa kế. Người thừa kế có thể không biết hoặc không thừa nhận việc người nhờ đứng tên hộ là chủ sở hữu thực sự, dẫn đến tranh chấp và mất mát tài sản.

Phải chứng minh quyền sở hữu khi đòi lại tài sản

Người được nhờ đứng tên hộ là người được cập nhật trên giấy chứng nhận, xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp và được hưởng đầy đủ các quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc, mặc dù không phải là chủ sở hữu thực sự, nhưng người đứng tên hộ có thể thực hiện quyền quản lý, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản đứng tên hộ.

Việc nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận có thể xem như đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ, người nhờ đứng tên hộ rất dễ mất trắng tài sản hoặc dẫn đến tranh chấp.

Để đòi lại tài sản, người nhờ đứng tên hộ phải có chứng cứ, phải khởi kiện ra tòa án… Chứng cứ chứng minh việc mua bán, giao tiền, nhờ đứng tên.

Trong trường hợp tại thời điểm giải quyết tranh chấp, người nhờ đứng tên hộ không có đủ điều kiện sở hữu quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì có thể chỉ được hoàn trả giá trị ban đầu kèm theo lãi suất, mà không được hưởng phần giá trị tăng lên của tài sản. Khi đó, người nhờ đứng tên hộ sẽ chịu thiệt thòi không nhỏ vì mất cả quyền sở hữu tài sản và quyền hưởng lợi tức (giá trị tăng thêm) từ tài sản.

Hiện chưa có hướng dẫn thống nhất trong việc giải quyết các tranh chấp đứng tên hộ. Tùy theo từng vụ việc mà thẩm phán có quan điểm khác nhau do chưa có quy định riêng cho giao dịch đứng tên hộ, nên khi tranh chấp, các tòa tùy từng vụ án mà áp dụng khác nhau.