Tính giá đất phải công bằng cho người dân, doanh nghiệp

Tranh luận tỷ lệ đồng thuận khi thu hồi đất

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu (ĐB) quan tâm nhất là trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH khi chủ đầu tư đàm phán được trên 75% diện tích và hơn 75% số người có đất, sau đó HĐND cấp tỉnh sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ.

ĐB Trần Văn Tiến, Ủy ban Kinh tế và tài chính, cho rằng quy định này rất khó khả thi bởi phải đáp ứng đồng thời cả hai điều kiện về diện tích và chủ sở hữu đất. Theo ông Tiến, cơ quan soạn thảo cần làm rõ tại sao lại đặt ra tỷ lệ đồng thuận là 75%, thay vì một mức khác như 60%. ĐB Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) đề nghị Quốc hội cân nhắc tỷ lệ 75% hoặc chỉ áp dụng nó với những dự án trọng điểm quốc gia, hạ tầng chiến lược, dự án đã bồi thường kéo dài nhiều năm không xong, thay vì sử dụng đại trà. Theo đó, có thể tăng tỷ lệ đồng thuận lên 80 – 85% để tăng độ an toàn pháp lý, sức thuyết phục.

Đáng chú ý, theo ĐB Hà Sỹ Đồng, điều quan trọng trong vấn đề này không phải tỷ lệ, mà nằm ở cơ chế xác định giá bồi thường, cơ chế đối thoại, tái định cư, giám sát độc lập. Do đó, ông Đồng đề xuất phải có hội đồng thương lượng độc lập, mời tổ chức định giá đất uy tín, công khai minh bạch toàn bộ hồ sơ. “Một chính sách đất đai sẽ chỉ có giá trị khi người dân thấy mình được tôn trọng, quyền lợi được bảo đảm trước khi nhà nước thu lại đất cho mục tiêu phát triển”, ĐB Hà Sỹ Đồng nhìn nhận.

ĐB Nguyễn Thị Thu Thủy (Gia Lai) thì nói “tỷ lệ 25% không đồng thuận” là con số tiềm ẩn những vấn đề về mặt xã hội, an ninh trật tự tại địa phương, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai. Thực tế trên đặt ra tầm quan trọng của đối thoại, phối hợp chặt chẽ giữa nhà đầu tư và chính quyền địa phương, đồng thời đánh giá tác động đối với nhóm không đạt thỏa thuận…, giúp họ hiểu rõ hơn về mục tiêu và nội dung chính sách.

Tại dự thảo trình Quốc hội hôm 30.11, Chính phủ bổ sung 2 phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư với trường hợp khi đạt tỷ lệ đồng thuận 75%, HĐND cấp tỉnh sẽ thu hồi phần còn lại. Nhiều ĐB ủng hộ phương án 2 là nếu giá đất trung bình đã thỏa thuận cao hơn mức bồi thường theo phương án của nhà nước, phần chênh lệch này sẽ do nhà đầu tư trả thêm và tính vào chi phí đầu tư của dự án. ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) đánh giá phương án 2 có sự hài hòa hơn giữa lợi ích của nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Bộ NN-MT Trần Đức Thắng cho hay tỷ lệ đồng thuận khi thu hồi đất là “trường hợp đặc biệt, cần phải được cân nhắc, đánh giá kỹ lưỡng”, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Tại dự thảo nghị quyết đã giao cho HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định thông qua việc có hay không thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Về phương án bồi thường, trên cơ sở ý kiến các ĐB, Chính phủ sẽ phối hợp với cơ quan thẩm tra nghiên cứu báo cáo với Quốc hội.

DOANH NGHIỆP BT “THIỆT HẠI KÉP”

Nhiều ĐB cũng bày tỏ băn khoăn về việc xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) với một số dự án BT trước đây. Luật Đất đai quy định giá đất được xác định tại thời điểm quyết định giao đất. Thế nhưng ĐB Phan Đức Hiếu, Ủy ban Kinh tế và tài chính; và ĐB Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) đều cho rằng quy định này là bình thường nếu như doanh nghiệp được giao đất đúng quy định. Song trên thực tế, nhiều doanh nghiệp dù đã hoàn thành dự án BT đưa vào triển khai, sử dụng nhiều năm vẫn chưa được thanh toán quỹ đất đối ứng.

“Nếu áp dụng quy định tính giá đất tại thời điểm giao đất cho những trường hợp cụ thể này là không hợp lý, vì nguyên tắc ngang bằng, ngang giá trong quan hệ hợp đồng phải cùng thời điểm. Trong khi đó, 5 – 7 năm sau nhà đầu tư mới nhận được đất, lại tính giá theo thời điểm giao đất thì không thể ngang bằng”, ĐB Phan Đức Hiếu nêu và đề nghị nên đưa vào dự thảo nghị quyết quy định xử lý vấn đề này. Theo đó, nhà đầu tư đã hoàn thành dự án BT, mà vì lý do nào đó nhà nước chậm bàn giao quỹ đất thanh toán, thì ít nhất và công bằng nhất là giá đất phải được xác định tại thời điểm nhà đầu tư đã bàn giao công trình hoặc theo thỏa thuận.

Tương tự, ĐB Trần Hữu Hậu cho rằng việc tính giá đất tại thời điểm giao đất trong khi nhà nước chậm giao đất nhiều năm khiến doanh nghiệp “thiệt hại chồng thiệt hại”, bởi thời điểm giao đất và thời điểm bàn giao công trình quá xa dẫn đến chênh lệch giá đất lớn và chênh lệch lớn với giá trị công trình BT hoàn thành được định giá từ nhiều năm trước.

Để đảm bảo công bằng, sòng phẳng, giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư, ông Trần Hữu Hậu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 5 tại dự thảo “thời điểm xác định giá đất với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT phải cùng thời điểm ký kết hợp đồng BT, hoặc chí ít là thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình BT”.

ĐB Trần Hữu Hậu cũng cho rằng quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung với thời gian chưa tính tiền thuê đất là 5,4% tính trên số tiền thuê đất phải nộp theo điểm d, khoản 2, điều 257 của luật Đất đai 2024 về “nộp bổ sung tiền sử dụng đất” là bất hợp lý, không phù hợp với thực tế. ĐB Hậu đề nghị bổ sung 1 khoản vào nghị quyết, quy định theo hướng: “Người sử dụng đất không phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất nếu việc chậm trễ không phải lỗi của người sử dụng đất”.

Giải trình thêm, Bộ trưởng Bộ NN-MT Trần Đức Thắng cho hay việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là giải pháp minh bạch hóa và đẩy nhanh tiến độ định giá, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc đang xảy ra hiện nay, đảm bảo việc nhà nước quyết định giá đất theo tinh thần của Nghị quyết 18. “Chính phủ sẽ quy định cụ thể việc xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất, việc tính chi phí hạ tầng được trừ trong nghị định để đảm bảo công bằng và dễ thực hiện. Ngoài ra, dự thảo nghị quyết đã xử lý những trường hợp xác định giá đất còn dở dang tại thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành”, ông Trần Đức Thắng nói.