Doanh nghiệp bất động sản cần gì để vượt khó?

Thủ tục, tín dụng đều khó

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings, phản ánh thực trạng rất phổ biến hiện nay là cán bộ cũng không dám ký nên các dự án làm pháp lý rất lâu. Điển hình như dự án ở Bình Phước do Asean Holdings làm chủ đầu tư làm cũng 4 năm chưa ra được quy hoạch chi tiết 1/500.

Sau giai đoạn sốt nóng, tất cả các dự án đều bị thanh tra, rà soát bất kể đúng sai dẫn đến chậm pháp lý hoặc chờ quy hoạch tổng thể phân khu. Trong khi DN bỏ vốn rất lớn làm dự án nhưng không triển khai được phải gồng gánh lãi vay ngân hàng, rồi thị trường quá chậm không có nguồn thu nên hầu như các DN đều dòng tiền âm. Do vậy cuộc họp này là cơ hội để các vướng mắc DN kiến nghị lên sẽ được lắng nghe và sửa đổi.

ĐÌNH SƠN

“Đề nghị thanh tra trước và trong quá trình làm dự án bất động sản (BĐS), hạn chế thanh tra sau dẫn đến nhiều hệ lụy cho khách hàng hoặc người mua sau cùng và hạn chế mọi rủi ro cho DN. Điển hình nhiều dự án đã bán trước đó sau này nhà nước truy thu thuế rất cao, dẫn đến dự án lỗ, DN không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế do tại thời điểm bán áp giá tạm tính còn sau này thì áp giá tính thuế mới. Còn các dự án đất công thì 5 – 10 năm sau mới phát hiện sai phạm và thanh tra dẫn đến việc vi phạm hàng loạt. Tuy nhiên, nhà nước cũng nên có cơ chế quản lý làm sao tránh thất thoát ngân sách mà vẫn hiệu quả sử dụng đất”, ông Hậu kiến nghị.

Liên quan chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) và gói 120.000 tỉ đồng, ông Võ Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty CP NOXH TP.HCM, cho rằng chính sách phát triển NOXH là đúng đắn nhưng cần có sự đồng hành của nhà nước với DN. Trong quá trình phát triển thị trường, DN nhận thấy nhu cầu có nhà của người dân rất lớn, nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ các phân khúc khách hàng, trong đó có công nhân, công chức, cán bộ chiến sĩ. Vì thế, các DN mà trong đó có công ty của ông Hoàng đã đăng ký tham gia làm NOXH. Thế nhưng, dù nhà nước ưu đãi nhiều để phát triển NOXH nhưng DN chưa tiếp cận được.

“Khi chưa tham gia NOXH đã thấy khó, lúc tham gia làm lại thấy càng khó hơn. Cụ thể, ngoài vốn, DN còn gặp khó khăn quỹ đất. DN có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia nhưng không có quỹ đất phát triển NOXH. Có đất thì không vay được tiền vì pháp lý làm mãi không xong. Hiện nay, có hai nguồn đất làm NOXH là đất sạch của DN hoặc đất nhà nước. Trong đó, đất nhà nước quản lý đang còn nhiều. Do đó, tôi mong muốn nhà nước rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển NOXH, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó, DN tham gia phát triển nhà ở và tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án. Ngoài ra, DN làm dự án NOXH chỉ lợi nhuận 10% nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng. Trong khi, có chi phí không đưa vào giá bán được. Chính vì vậy, các quy định cũng cần được nới lỏng”, ông Hoàng nói.

Ông cũng cho rằng làm NOXH lâu và khó hơn nhà ở thương mại khiến DN không mặn mà. Để được giải ngân vốn vay cũng phải mất 2 – 3 năm, DN không chờ được nên mong muốn cơ chế giải ngân nhanh hơn.

Nới điều kiện, hạ lãi suất

Ròng rã một năm làm hồ sơ nhưng không vay được vốn từ ngân hàng, ông Hoàng Sơn, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Phúc Long, nói thẳng đến nay việc tiếp cận vốn của DN vẫn vô cùng gian nan, lãi suất vẫn ở mức rất cao từ 11 – 13%, trong khi người dân vay mua BĐS cũng lên đến 9 – 10%. Với DN, nhu cầu vay vốn luôn luôn cần thiết, khi thị trường khó khăn, DN lại càng có nhu cầu vay vốn hơn. Tuy nhiên, thời điểm này điều kiện vay bị thắt chặt nên muốn vay cũng không được. Chính vì vậy, DN của ông cũng như nhiều DN khác kỳ vọng cuộc họp lần này giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các bộ ngành sẽ tìm được tiếng nói chung, tìm được giải pháp, nới lỏng các quy định, giúp các ngân hàng đẩy nhanh tiến độ cho vay, giúp người dân, DN tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

“Chúng tôi cũng kỳ vọng lãi suất cho vay sẽ giảm thêm, nên duy trì ở mức vừa phải, có thể quanh mức 8%/năm, bởi lãi suất huy động đầu vào hiện khá thấp”, ông Sơn đề nghị.

Do khó khăn về tài chính, nhiều dự án “đứng hình” nên theo ông Lê Trọng Khương – Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, DN đang gánh chịu nhiều rủi ro từ việc khách hàng khiếu nại. Họ thấy dự án không thi công thì kéo lên công ty đòi tiền, đòi thanh lý hợp đồng, gây mất trật tự xã hội. Trong khi dự án không triển khai không chỉ ảnh hưởng đến uy tín mà DN cũng không thu được số tiền còn lại.

“Chính vì vậy, chúng tôi hy vọng ngân hàng giải ngân cho các dự án đang xây dựng dở dang. Khi đó ngân hàng kiểm soát cho vay giải ngân đến thầu phụ, theo quy trình khép kín làm sao số tiền cho vay sử dụng đúng mục đích vào việc xây dựng, DN không được lấy ra dùng vào việc khác. Ngân hàng cho vay 100 đồng có thể giúp nguồn vốn xoay vòng, giá trị gấp đôi, giúp dự án hồi sinh, giao được nhà cho khách hàng. Bên cạnh đó, khách hàng cá nhân cũng cần được đẩy mạnh cho vay hơn nữa”, ông Khương phân tích và nói thêm khách hàng cá nhân muốn vay thì dự án phải đủ điều kiện bán hàng và chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Nhưng hai vấn đề này hiện khó khăn vô cùng và cần được điều chỉnh cho phù hợp. 

Hiện nay, DN muốn vay được vốn ngân hàng thì dự án phải hoàn thiện, nghĩa là có giấy phép xây dựng. Trong khi pháp lý quá chậm, muốn có được giấy phép xây dựng phải mất vài năm. Nên cần phải đẩy nhanh tiến trình làm hồ sơ pháp lý cho DN. Chính vì vậy, ông Khương kiến nghị nên nới lỏng điều kiện, cho DN thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. Ngân hàng có thể cho vay thấp 30 – 40% giá trị của tài sản. Đến khi có giấy phép xây dựng thì được vay 70% giá trị dự án. Bởi nếu có giấy phép mới cho vay thì dự án “đứng hình” rất lâu.

TS Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư SCC, thì đề nghị giải quyết vấn đề “tắc” nhất là vốn dài hạn và ngắn hạn. Với dòng vốn dài hạn, phải sớm đưa kênh trái phiếu DN trở lại, vì đây là kênh rất quan trọng không chỉ cho BĐS và các lĩnh vực khác. Bên cạnh đó, phát triển các kênh vốn mới như mua chung BĐS, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác… Đối với thị trường vốn ngắn hạn thực tế DN vẫn khó tiếp cận trong khi thanh khoản không có.

“Dòng vốn không quay vòng được thì lãi suất cao hay thấp không quan trọng mà DN hiện nay “chết” vì dòng tiền đang “tắc” nên cần được bơm vốn gấp. Trước mắt đối với từng dự án, những vướng mắc cụ thể cần được giải quyết như: đấu giá đất, định giá đất, đóng tiền sử dụng đất để phát triển dự án. Dự án nào cũng vướng đất công nên cần tháo gỡ gấp”, ông Anh đề xuất.