Có dấu hiệu ‘thổi giá’ bất động sản

Nhiều nơi tăng giá, riêng nhà ở xã hội ít giao dịch

Ngày 15.4, trong báo cáo về thị trường bất động sản (BĐS) quý 1/2024 và dự báo quý 2/2014 của Hội Môi giới BĐS VN (VARs) cho thấy tổng nguồn cung quý 1/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó có 4.626 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó. Tổng giao dịch đạt 6.200 sản phẩm, tăng 8% so với quý 4/2023 và tăng gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Cơ cấu nguồn cung với nhiều hơn các sản phẩm chất lượng, phù hợp với nhu cầu để ở và đầu tư, thúc đẩy giao dịch, đặc biệt là loại hình đất nền dự án.

Theo VARs, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt gần 50%. Các dự án mới ra hàng đều có tình hình giao dịch tốt. Các dự án có giá dưới 50 triệu đồng/m² gần như “ra là hết”. Còn các dự án căn hộ ở phân khúc hạng sang có độ hấp thu chậm hơn. Phân khúc nhà ở xã hội ít giao dịch. Kỳ vọng luật mới sớm có hiệu lực sẽ khắc phục tình trạng vừa thiếu vừa ế này. Trong khi đó, sản phẩm thấp tầng, đất nền ấm trở lại với hơn 2.500 giao dịch, gấp 5 lần so với quý trước và 3 lần so với quý 1/2023.

ĐÌNH SƠN

Giao dịch chủ yếu đến từ khu vực miền Bắc. Một số dự án đất nền ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 100% bên cạnh lượng giao dịch tăng đều đến từ các dự án đại đô thị ở vùng ven trung tâm Hà Nội. Nhu cầu đầu tư bắt đầu được cải thiện trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, người mua phần lớn vẫn đang trong giai đoạn tìm hiểu, chỉ có khoảng 40% quyết định “xuống tiền”. Các sản phẩm đất nền dự án pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đã được xây dựng đồng bộ, đất nền tại xung quanh khu dân cư có giá trị xung quanh 2 tỉ đồng đã tách thửa được các nhà đầu tư “săn đón”, với mức giá tăng khoảng 5% so với cuối năm 2023. Trong khi đó, các lô đất to đang được các nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ” để thoát hàng giữa bối cảnh luật mới siết chặt hoạt động phân lô, bán nền.

Công ty nghiên cứu thị trường CBRE cũng nhận định giá chung cư tại Hà Nội liên tục leo thang. Trong đó giá bán căn hộ mới tại Hà Nội tăng 19%, đạt trung bình 56 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì. Giá nhiều tòa chung cư cũ cũng nâng giá, tăng 17%, mức cao nhất từ trước đến nay. Tại TP.HCM ghi nhận mức tăng 3% so với cuối năm 2023. Điều này khiến chênh lệch giữa chung cư Hà Nội và TP.HCM thu hẹp đáng kể, từ mức 35% hồi 2 năm trước thì nay về còn 10%.

Tăng không có cơ sở

Bà Cẩm Tú, một nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội, xác nhận: Sau kỳ nghỉ tết âm lịch giá BĐS đặc biệt là nhà phố và đất nền tại Hà Nội tăng mạnh có khi hơn 30% so với cuối năm 2023. Giá chung cư cũng tăng mạnh, nhất là những căn hộ đã bàn giao và đã có sổ hồng. Thậm chí, đang có hiện tượng mua bất chấp. “Điều này cũng khó lý giải trong bối cảnh thị trường BĐS cả nước vẫn còn khó khăn. Không chỉ mua BĐS ở HN, các nhà đầu tư ở đây còn tỏa đi các nơi để săn BĐS, nhất là TP.HCM và các tỉnh phụ cận”, bà Tú nói.

Chủ đầu tư một dự án chung cư ở Hà Nội khẳng định: Dự án do doanh nghiệp của ông đầu tư ở Hà Nội bán rất tốt, trong khi thị trường TP.HCM vẫn khá chậm chạp. Vị này lý giải nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn trong khi nguồn cung thì hạn chế. Bên cạnh đó, trong năm 2023, những người có nhu cầu mua BĐS để an cư hoặc đầu tư vẫn chờ giảm giá, thì nay, khi thấy thị trường có dấu hiệu hồi phục nhiều người bắt đầu “xuống tiền”.

Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa tại buổi tọa đàm đầu tư BĐS mới đây cũng đã đưa ra dẫn chứng nhiều khu vực tại Hà Nội ghi giá chung cư tăng hơn 30%, thấp nhất cũng tăng 15%. Điển hình như chung cư tại khu đô thị Ciputra (Q. Tây Hồ) hiện có giá hơn 100 triệu đồng/m². Một số tòa mới ở Khu đô thị Smart City (Q.Nam Từ Liêm) cũng từ 60 – 80 triệu đồng/m². Tốc độ “tăng giá đáng sợ trên”, theo ông Nghĩa, là do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì cung liên tục giảm. Hàng mới khan hiếm khiến nhu cầu dồn nén và kết quả là giá nhà liên tục tăng.

Trong khi nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán vì kỳ vọng còn lên nữa. Do vậy, ông Nghĩa mong luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục khó khăn đã tồn tại nhiều năm qua trên thị trường BĐS. Chính phủ, các địa phương cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, xây dựng chương trình ưu đãi tín dụng mới với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ để cân bằng thị trường, góp phần hạ giá chung cư.

Chủ tịch VARs Nguyễn Văn Đính cũng ghi nhận giá BĐS nhiều dấu hiệu tăng trưởng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng dần qua các quý; phân khúc thấp tầng, đất nền cũng đã được cải thiện. Đặc biệt, có hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền thổ cư tăng chóng mặt cục bộ ở một số khu vực. Không thể phủ nhận, việc tăng giá có xuất phát từ thực tế thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Đính, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, thu nhập, việc làm của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá lại tăng mạnh là bất thường. Mức giá tăng “nóng” trong thời gian ngắn, không có cơ sở, được nhận định có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi.

“Khách hàng mua và các nhà đầu tư BĐS cần phải tỉnh táo. Bên cạnh đó, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, chủ đầu tư cũng phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối”, ông Đính kiến nghị.

Đánh giá chung cư ở Hà Nội tăng không hợp lý, té nước theo mưa, thậm chí có thể có tình trạng lợi dụng khan hàng để tăng giá, tăng lợi nhuận, nên Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề nghị cần tháo gỡ pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ.