Ai chịu trách nhiệm bỏ hoang ‘đất vàng’?

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, khẳng định câu chuyện các dự án “treo” hàng thập kỷ không bị thu hồi là vấn nạn đã diễn ra từ nhiều chục năm trước, bắt nguồn từ những bất cập trong hệ thống luật, nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được. Cụ thể, theo quy định thì một dự án đầu tư được gọi là “treo” nếu sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai đã đề ra.

Luật Đất đai 2003 quy định, những dự án như thế sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần tài sản đã đầu tư trên đất, trừ trường hợp các dự án được UBND cấp tỉnh gia hạn. Đến luật Đất đai 2013, sửa thành các dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì bị thu hồi đất. Thế nhưng, luật Đầu tư thì quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút phép đầu tư. “Chưa nói đến mỗi luật đưa ra một mốc thời gian khác nhau làm khó cho việc xử lý các dự án chậm triển khai, còn thêm quy định về gia hạn, số lần được gia hạn nên nếu tính tổng ra, các dự án có thể được “treo” tới 5 – 6 năm”, ông Đức nhận xét.

Cần có chế tài và chỉ rõ người chịu trách nhiệm

Bất cập đầu tiên là từ luật, song luật sư Trương Thanh Đức đánh giá, danh sách các dự án lớn “treo” tại TP.HCM hay Hà Nội hiện nay đều đã quá những mốc thời gian cho phép rất nhiều. Hầu hết đều là những dự án quy mô rất lớn, chậm trễ hàng thập kỷ. Nghĩa là, vấn đề không còn chỉ nằm ở luật mà có trách nhiệm rất lớn từ những người triển khai. Dù vậy, ông Đức thừa nhận công tác thu hồi cũng không dễ dàng.

Với những dự án do nhà nước triển khai thì có thể dễ dàng tuyên bố dừng ngay được, nhưng các dự án đã có chủ đầu tư cắm cọc thì sẽ rất khó khăn. Dù doanh nghiệp bỏ ra 1 đồng cũng là tài sản hợp pháp của họ. Trong khi một dự án có nhiều lý do dẫn đến vướng mắc, không thể triển khai. Nếu trường hợp không đàm phán được với chủ đầu tư thì kể cả với doanh nghiệp vi phạm, nhà nước cũng không thể thu hồi tài sản hợp pháp của họ. Với trường hợp các dự án đã có công trình xây dựng dang dở thì còn phức tạp hơn. 

“Nhưng vì bất cứ lý do gì, các dự án chậm trễ nhiều năm để lại ảnh hưởng rất nặng nề cho người dân, cho nền kinh tế và sự phát triển của đô thị. Vì thế, cần có chế tài và chỉ rõ người chịu trách nhiệm. Có một điều bất công hiện nay là nếu người dân vi phạm thì sẽ lập tức phải gánh hậu quả, chịu trách nhiệm trước pháp luật; nhưng khi chính quyền vi phạm, gây thiệt hại nặng nề cho người dân thì không ai chịu trách nhiệm”, ông Đức nói. Vì thế, luật sư Trương Thanh Đức kiến nghị cần sửa từ gốc của vấn đề, đó là luật. Đầu tiên, cần thống nhất thời gian dự án được cấp phép, sau bao lâu không triển khai thì bị thu hồi. Sau đó, Quốc hội cần ban hành luật với chế tài cụ thể đối với các dự án treo quá hạn. Trong đó, phân loại cụ thể: Nếu dự án chậm lỗi do phía chính quyền thì phải đền bù thỏa đáng thiệt hại của cả người dân và chi phí cơ hội cho chủ đầu tư. Đồng thời, chỉ rõ người chịu trách nhiệm cá nhân là người phê duyệt hay có trách nhiệm dỡ bỏ dự án, không quy trách nhiệm về phía nhà nước một cách chung chung như hiện nay. Nếu lỗi thuộc về chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, cố tình chây ỳ thì xử phạt thật nặng, đền bù cho người dân, thậm chí yêu cầu khởi tố. “Quan trọng nhất, cần quy định nếu dự án quá thời hạn triển khai mà vẫn không bị thu hồi thì người dân được quyền quay về ở, được xây nhà, trồng lúa, được toàn quyền hợp pháp như trước khi có quy hoạch. Đây là cách để tạo sức ép cho cả phía nhà nước và chủ đầu tư”, luật sư Trương Thanh Đức đề xuất.

Không thể để “treo” vô tận

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh nhà nước phải có quy định thời gian cụ thể, không thể để “treo” vô tận như hiện nay, rất tội cho người dân vì không được làm gì và giá đất tại các dự án “treo” theo đó cũng không thể tăng. 

“Trong văn bản chấp thuận đầu tư, nhà nước nên kèm theo quy định trong 5 năm dự án phải được triển khai. Nếu sau 5 năm không làm thì dự án sẽ bị thu hồi. Luật hiện nay quy định sau 2 năm nếu dự án không triển khai sẽ bị thu hồi, nhưng quy định này không khả thi vì trong 2 năm một dự án không thể xong thủ tục pháp lý, không thể xây dựng được. Một dự án để xong các thủ tục pháp lý thường kéo dài 3 – 5 năm”, ông Nghĩa phân tích và cho rằng, bản chất quy hoạch là phải “treo” để tốt cho con cháu sau này, tốt cho TP. Nhưng hiện nay nhiều dự án “treo” vô thời hạn, làm khổ dân. Do đó, nhà nước phải tính toán làm sao để không gây thiệt hại cho người dân. Trong thời gian 5 năm đó, nên cho người dân được xây dựng tạm. Sau 5 năm nếu dự án không làm, đương nhiên nhà của người dân sẽ được công nhận và được cập nhật vào sổ hồng. Khi làm dự án, chủ đầu tư phải bồi thường cả đất và nhà cho người dân thỏa đáng, ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị.