Nghị quyết 33 – “liều thuốc” bắt đúng bệnh của thị trường bất động sản

Những dự án dang dở, những căn hộ chưa tìm được chủ nhân. Thị trường bất động sản trầm lắng, tồn kho hơn 380.000 tỷ đồng. Sau nhiều chờ đợi, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33, về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết được xem là đã “bắt đúng bệnh” của thị trường bất động sản hiện nay, khi tập trung vào 2 điểm nghẽn quan trọng là nguồn vốn và pháp lý.

Theo tinh thần Nghị quyết mới của Chính phủ, 2 nút thắt chính của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý và điểm nghẽn dòng tiền sẽ được tháo gỡ bằng hàng loạt giải pháp.

Nghị quyết 33 đã đưa ra những giải pháp cụ thể, trúng và đúng, liên quan đến những vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. (Ảnh minh họa – Ảnh: Báo Đầu tư)

Về pháp lý, nghị quyết đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, ban hành 4 nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng và các quy định về trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở thương mại, khu đô thị…; đồng thời, yêu cầu các địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn, chấm dứt việc đùn đẩy trách nhiệm, chậm trễ trong giải quyết các thủ tục.

Về nguồn vốn, Nghị quyết nhấn mạnh sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp cho doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ và giảm lãi suất cho vay…

“Nghị quyết 33 đã đưa ra những giải pháp rất cụ thể, trúng và đúng, liên quan đến những vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản. Những giải pháp này liên quan trực tiếp đến tất cả ban ngành, cơ quan liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt nhấn mạnh đến trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, đó là phải cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho thị trường này”, PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh – Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Ngân hàng, đánh giá.

Thực tế những quan ngại về nguy cơ nợ tiềm ẩn cũng có cơ sở, bởi bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng tín dụng cao nhất trong 5 năm qua. Năm 2022, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng khoảng 24,2%, đạt 2,58 triệu tỷ đồng.

Trong đó dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm phần lớn 62,19%, cho quyền sử dụng đất (chẳng hạn như cho vay mua đất nền, phân lô…) chiếm 20,66%. Còn cho vay khu công nghiệp và khu chế xuất khoảng 2,67%, nhà ở xã hội 0,71% còn khá khiêm tốn, cho vay khác là 13,77%.

Tuy nhiên nếu không cơ cấu nợ, doanh nghiệp không có nguồn vốn sẽ càng khó khăn hơn. Vì vậy giải pháp giãn nợ được kỳ vọng sẽ là bước đi quan trọng, gỡ thế khó cho cả doanh nghiệp và ngân hàng, tương tự như cách đã thực hiện để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn thời kỳ dịch COVID-19.

Các doanh nghiệp nhận định, việc giãn nợ, cơ cấu nợ sẽ là động lực giúp họ hoàn thành nốt các dự án đang dở dang và người dân có thể nhận nhà, tránh cảnh đình trệ, đóng băng giao dịch bất động sản.

“Nghị quyết 33 của Chính phủ đã tạo một tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản. Chương trình hỗ trợ giãn hạn cho các doanh nghiệp bất động sản đang đến thời kỳ đáo hạn, tôi nghĩ rằng đó là động thái đầu tiên giúp các doanh nghiệp bất động sản được giãn nợ và giải ngân cho các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, các dự án nhà ở công nhân cũng đã phần nào đó giúp khơi thông vốn tín dụng thị trường bất động sản”, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Phú Hưng, đánh giá.

Để góp phần gỡ nút thắt về vốn, để các ngân hàng có điều kiện tăng khả năng cho vay, nghị quyết cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước cần xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau.

“Hệ số rủi ro cho đầu tư kinh doanh bất động sản là 200%, cho vay nhà ở 100 – 150%. Mong muốn của Chính phủ ở đây là Ngân hàng Nhà nước nên phân nhóm hệ số rủi ro theo phân khúc khác nhau, ví dụ cho vay nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, đất nền, du lịch nghỉ dưỡng với các mức rủi ro khác nhau, theo thông lệ quốc tế”, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia, cho biết.

Khi ngân hàng nhẹ bớt gánh nặng phải trích hệ số rủi ro, có nghĩa họ có thêm dư địa để cho vay ra. Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 – 2030. Nếu triển khai thành công, gói này được kỳ vọng sẽ là cú hích, hỗ trợ thị trường bất động sản ấm trở lại.

Theo tính toán, 120.000 tỷ đồng tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Nguồn vốn này sẽ dành cho vay cả người xây dựng và người mua nhà, từ đó giúp thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội, nhà ở bình dân.

“Nó giúp các doanh nghiệp có thêm một phân khúc bất động sản mới trong thời gian tới để cùng tháo gỡ khó khăn cho đầu ra thay vì chúng ta đang bị phân khúc trung và cao cấp quá nhiều. Bây giờ sẽ san sẻ bớt qua phân khúc nhà ở xã hội, đó là nhu cầu thực tế của những người lao động đang cần”, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha, nhận định.

Ngoài 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, một số ngân hàng thương mại cổ phần khác cũng tỏ ý quan tâm nếu có những quy định rõ ràng hơn về đối tượng và cách thức triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 – 2030. (Ảnh minh họa – Ảnh: Dân trí)

“Tôi nghĩ các điều kiện không cần khác biệt nhiều. Chúng ta cần xác định cụ thể đối tượng nào được tiếp cận, nguồn thu nhập định kỳ của họ, mức lãi suất ưu đãi thế nào để thu nhập của họ có thể trang trải được”, ông Nguyễn Hưng – Tổng Giám đốc TPBank cho biết.

“Dự án cho nhà ở xã hội rất ít, vì vậy tác động thực tế của gói 120.000 tỷ đồng đến lĩnh vực bất động sản nói chung liệu có lớn hay không chúng ta cần nghiên cứu và cân nhắc. Thậm chí, cần cân nhắc bên cạnh nhà ở xã hội nên hỗ trợ nhà ở trung và thấp cấp”, ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, nêu ý kiến.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng kiến nghị cần hạ thêm mặt bằng lãi suất hơn nữa mới kích thích được những người có nhu cầu ở thực vay mua nhà. Bởi hiện lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại đang áp dụng trên dưới 13%/năm. Theo cách tính cơ học, nếu giảm từ 1,5 – 2%/năm thì lãi vay gói tín dụng vẫn trên 10%/năm, tương đối cao so với mức khoảng 6% gói 30.000 tỷ đồng đã triển khai thành công trước đây.

Những giải pháp được đưa ra từ Nghị quyết 33 như liều thuốc bắt đúng bệnh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên để khỏi bệnh, bên cạnh các giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ từ Chính phủ, ngân hàng, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải chủ động khắc phục những điểm yếu, tìm cách vận động để có những phương án tối ưu nhất. Các bên cùng chung sức, thị trường mới có thể hồi phục nhanh trở lại.